>> 中信證券-建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT(508099.SH)2022年四季報點評：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩(wěn)健運營，穩(wěn)定分紅穿越周期-230227
| 上傳日期： |
2023/2/28 |
大小： |
456KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳聰,張全國 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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2022年，基金在各項不利因素疊加的情況下，仍然完成了全年可供分派金額的計劃，再次驗證了基金持有的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)能夠抵抗各項不利因素，為投資人帶來穿越周期的穩(wěn)定分紅。展望未來，隨著北京市經(jīng)濟增長重回正軌，地區(qū)租賃需求回暖，基金底層資產(chǎn)出租率有望重回正常水平，租金保持平穩(wěn)增長。我們給予基金2022年32倍的P/可供分配金額的估值，對應目標價4.44元/份，公司當前收盤價4.17元/份，上調(diào)評級至“增持”。
▍疫情導致北京區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求疲軟。2022年，疫情反復影響，租戶承租能力普遍下降，園區(qū)正常的招商運營受阻，北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)需求維持疲弱。2022年全年，北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量降低至-22.7萬平；基金底層資產(chǎn)所在的上地區(qū)域凈吸納量降低至-20.4萬平，全年空置率同比上升7.7個百分點至15.2%。
▍底層資產(chǎn)運營整體穩(wěn)定。截至2022年末，基金底層資產(chǎn)的平均出租率較2020年的95.1%下降至81.3%，主要是受宏觀經(jīng)濟和疫情影響，租戶經(jīng)營出現(xiàn)壓力，辦公擴張需求不足，同時租賃需求最大的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在2022年出現(xiàn)一定調(diào)整，導致續(xù)租情況不及預期。底層資產(chǎn)租金穩(wěn)步提升，月度平均租金較2020年增長2%至136.6元/平。受部分租戶提前退租罰沒押金的影響，四季度底層資產(chǎn)租金收繳率達到103%。
▍租金減免與租戶共度難關(guān)。2022年，基金累計實現(xiàn)收入2.09億元，完成募集說明書全年計劃的94%；實現(xiàn)EBITDA1.35億元，完成全年計劃的92.1%。2022年7月13日，公司發(fā)布公告，對符合標準的小微企業(yè)進行租金減免，本次減免租金安排預計影響項目公司租金收入約2289萬元。若加回租金減免影響，則基金全年收入為2.3億元，完成全年計劃的104%。
▍穩(wěn)定分紅穿越周期。2022年，基金實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流入1.30億元，完成全年計劃的88%；實現(xiàn)可供分配金額1.25億元，完成全年計劃的100.2%。在宏觀經(jīng)濟增長放緩、疫情反復、區(qū)域租賃需求萎靡、主要租戶所在行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整的背景下，基金仍然完成了募集說明書預期的可供分配金額，驗證了基金持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩(wěn)健運營，具備穿越周期波動的能力。
▍風險因素：北京租賃需求持續(xù)下行的風險；運營管理未能應對市場變化，或團隊更換導致出租率、租金水平等不及預期的風險；報告數(shù)據(jù)根據(jù)基金季報整理，待基金經(jīng)審計的年報公布后，部分數(shù)據(jù)可能發(fā)生變動的風險。
▍優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩(wěn)健運營，穩(wěn)定分紅穿越周期：2022年，基金經(jīng)受住了各項不利因素的考驗，仍然為持有人帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。展望未來，隨著疫情影響逐漸消散，北京市經(jīng)濟逐漸復蘇，區(qū)域辦公需求逐漸回暖，基金底層資產(chǎn)出租率有望回到正常水平，實現(xiàn)租金的平穩(wěn)增長。我們預計基金2022/23/24年的收入分別為2.09/2.37/2.42億元，凈利潤分別為0.45/0.60/0.66億元，可供分配金額分別為1.25/1.31/1.32億元?？紤]到C-REITs市場經(jīng)過一段時間的發(fā)展，估值已經(jīng)具備參考性，因此我們參考華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT等產(chǎn)權(quán)類REITs的P/可供分配金額位于27-35倍，考慮基金底層資產(chǎn)位于北京上地核心區(qū)位，我們給予基金2022年32倍P/可供分配金額的估值，對應目標價4.44元/份，基金當前收盤價為4.17元/份，我們上調(diào)基金評級至“增持”。
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