>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年第9周地產(chǎn)周報(bào)：政府工作報(bào)告重申防范化解風(fēng)險(xiǎn)，百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)性修復(fù)-230306
| 上傳日期： |
2023/3/6 |
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| 486KB |
| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來(lái)源： |
東方證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
趙旭翔 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本周市場(chǎng)回顧。第9周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為-1.0%。滬深300指數(shù)報(bào)收4130.55，周度漲幅為1.7%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2422.44，周度漲幅-0.3%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收3047.63，周度漲幅為0.7%。
本周行業(yè)要聞。兩會(huì)政府工作報(bào)告：有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。中國(guó)證監(jiān)會(huì)：支持優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司參與開(kāi)展ABS及REITs業(yè)務(wù)。央行：落實(shí)二十大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。政協(xié)發(fā)言人：推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。南京：可將公積金賬戶(hù)余額作為前期購(gòu)房資金。義烏：加大購(gòu)房金融支持、加大“房票”使用力度。深圳：2023年將新增18.5萬(wàn)套保障性住房。合肥：多子女家庭購(gòu)買(mǎi)首套房可提高公積金貸款額度。廣東：支持信托公司、金融資管公司參與房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組。廈門(mén)、沈陽(yáng)：多子女家庭可在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買(mǎi)第三套自住房。南京：拍地競(jìng)買(mǎi)保證金可使用銀行保函替代。
第9周新房、二手房銷(xiāo)售量較第8周均增加。第9周44大城市新房銷(xiāo)售為4.0萬(wàn)套，較第8周增加10.6%；21大城市二手房銷(xiāo)售2.5萬(wàn)套，較第8周增加8.5%；一線(xiàn)城市新房、二手房交易較第8周分別增加34.4%、增加13.5%；二線(xiàn)城市新房、二手房交易較第8周分別增加12.5%、增加8.8%。庫(kù)存量和庫(kù)銷(xiāo)比均較第8周下降。截至第9周，20大城市庫(kù)存為114.6萬(wàn)套，較第8周減少5013套；庫(kù)銷(xiāo)比為16.1個(gè)月，較第8周減少0.4個(gè)月。本周土地市場(chǎng)出讓熱度下降。第9周36大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地2塊。土地出讓金減少。第9周36大城市市本級(jí)土地出讓金為2.9億元，較第8周減少248.0億元。平均溢價(jià)率下降。第9周36大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率1.9%，較第8周下降7.0個(gè)百分點(diǎn)。
重點(diǎn)公司公告。萬(wàn)科擬配售3億股H股新股，募集資金總額約39億港元。萬(wàn)科、碧桂園公布2月經(jīng)營(yíng)情況。張江高科、外高橋、陸家嘴、浦東金橋發(fā)布2022年業(yè)績(jī)快報(bào)。碧桂園服務(wù)、金茂物業(yè)發(fā)布2022年盈利預(yù)告。保利發(fā)展、華發(fā)股份、招商蛇口更新定增或發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資金及募集配套資金說(shuō)明書(shū)。京能置業(yè)擬籌劃定增。
投資建議與投資標(biāo)的
2023兩會(huì)政府工作報(bào)告中房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容基本延續(xù)去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的部署，重點(diǎn)提及了防風(fēng)險(xiǎn)和支持住房需求等方面。報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)首次提到“防止無(wú)序擴(kuò)張”，說(shuō)明針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的融資支持有望延續(xù)，但供給端的紓困不會(huì)采用加劇房企高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的方式。需求端方面報(bào)告重申“支持剛性和改善性住房需求”，在擴(kuò)大內(nèi)需章節(jié)未再次明確提及住房改善消費(fèi)，結(jié)合此前住建部部長(zhǎng)倪虹發(fā)言中強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)施策等表述，我們認(rèn)為需求端寬松政策仍將在“房住不炒”底線(xiàn)之上精準(zhǔn)釋放合理需求，而不會(huì)不計(jì)代價(jià)“大水漫灌”。市場(chǎng)方面，春節(jié)以來(lái)銷(xiāo)售回暖趨勢(shì)延續(xù)，年前因疫情積壓的部分剛需持續(xù)釋放；二手房成交好于新房，原因在于二手房此前折價(jià)幅度更大，且無(wú)交付風(fēng)險(xiǎn)；新房銷(xiāo)售呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-2月百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售金額和面積同比增速分別為-13%/-21%，其中央國(guó)企銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)41%。部分房企現(xiàn)金流壓力緩解后主動(dòng)縮量保價(jià)，市場(chǎng)有效供給減少，因而貨值充足、推盤(pán)堅(jiān)決的頭部央國(guó)企和高評(píng)級(jí)民企銷(xiāo)售表現(xiàn)亮眼。預(yù)計(jì)基本面弱復(fù)蘇的趨勢(shì)將延續(xù)，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷(xiāo)售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。
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