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投資要點(diǎn)：
　　持續(xù)關(guān)注新房市場表現(xiàn)：開年以來，新房市場的累計需求開始釋放，銷售數(shù)據(jù)略有回暖。2023年2月30大中城市累計銷售面積1118萬平米，較去年同期增長54.4%，主要有季節(jié)性因素的影響，去年同期為農(nóng)歷春節(jié)期間，我們將持續(xù)關(guān)注新房市場的表現(xiàn)。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月銷售同比增速較高的公司有保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中國海外和華潤置地，同比分別增長485.7%、381.2%、184.2%、158.3%和146.7%，國企地產(chǎn)表現(xiàn)好于民企。
　　行業(yè)格局重塑：過去一年，房地產(chǎn)公司在融資、拿地和銷售端的表現(xiàn)分化非常大，股價的表現(xiàn)也出現(xiàn)分化?！坝绣X有地有人”的國企地產(chǎn)融資通暢、融資成本新低、銷售拿地正常進(jìn)行。在行業(yè)風(fēng)險逐漸降低，市場銷售恢復(fù)正常，他們未來的銷售、業(yè)績及派息都能保持穩(wěn)健。
　　投資策略：近期人民幣貶值壓制了港股地產(chǎn)股的表現(xiàn)，但新房市場在不斷恢復(fù)，國企地產(chǎn)公司的融資渠道仍然通暢，行業(yè)信心和基本面將進(jìn)一步回暖。我們首選“有錢有地有人”的國央企地產(chǎn)物管，推薦綠城中國、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、華潤置地、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象，近期股權(quán)激勵落地的越秀服務(wù)值得關(guān)注；短期市場風(fēng)險偏好度提升，我們更關(guān)注自身改善空間更大的優(yōu)質(zhì)民企，推薦新城發(fā)展、旭輝永升、寶龍商業(yè)、新城悅服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)。另外推薦代建行業(yè)龍頭公司綠城管理，以及房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺貝殼。
　　風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、行業(yè)調(diào)控政策放松不及預(yù)期、流動性寬松不及預(yù)期、商品房銷售不及預(yù)期、人民幣貶值。