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事件：公司發(fā)布2022年年報(bào)，營(yíng)收同比增長(zhǎng)23%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)15.7%招商積余發(fā)布2022年年度報(bào)告，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入130億元，同比增長(zhǎng)23.0%，歸母凈利潤(rùn)5.94億元，同比增長(zhǎng)15.7%；扣非歸母凈利潤(rùn)5億元，同比增長(zhǎng)36.7%。公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~10億元，同比增長(zhǎng)41.6%，EPS為0.56元，每10股派息1.2元。
　　點(diǎn)評(píng)：業(yè)績(jī)符合預(yù)期，短期利潤(rùn)率有所下滑，輕資產(chǎn)化推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展提質(zhì)增效
　　1) “沃土”優(yōu)勢(shì)凸顯，平臺(tái)增值持續(xù)快速增長(zhǎng)。公司業(yè)績(jī)基本符合我們前期的預(yù)測(cè)（營(yíng)收+24.6%，歸母+19.5%）。2022年基礎(chǔ)物管收入同比+28.9%，占總收入比重同比提升3.5pct至77.2%，領(lǐng)先同業(yè)，在疫情和房地產(chǎn)市場(chǎng)等外部因素沖擊下，基礎(chǔ)物管為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供堅(jiān)實(shí)保障。平臺(tái)增值業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，到家匯商城銷售額突破12億元，同比+52%，營(yíng)收5.76億元，同比+117%，占總收入比重4.4%，隨著公司發(fā)力挖掘企業(yè)和社區(qū)需求，增值業(yè)務(wù)滲透率有望持續(xù)提升。
　　2）關(guān)聯(lián)方交付保障性強(qiáng)，第三方拓展質(zhì)量較高。公司在管規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，2022年末在管面積3.1億平，較2021年增加3041萬(wàn)平，其中關(guān)聯(lián)方招商蛇口交付1583萬(wàn)平，占比超過(guò)50%；招商蛇口2022年銷售面積1194萬(wàn)平，預(yù)計(jì)后續(xù)將持續(xù)給予公司優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源，以及強(qiáng)有力的業(yè)務(wù)協(xié)同。作為非住宅物管龍頭，公司具備外拓競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2022年新簽約物管項(xiàng)目年度合同金額33.1億元，其中22.8億元來(lái)自第三方拓展，且千萬(wàn)級(jí)以上項(xiàng)目占比過(guò)半，外拓質(zhì)量較高。
　　3）短期利潤(rùn)率有所下滑，輕資產(chǎn)化推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展提質(zhì)增效。由于租金減免、疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)等因素?cái)_動(dòng)，整體毛利率同比下滑1.9pct至11.8%，其中資管/非住宅/住宅物管毛利率為41.6%/10.1%/9.1%，同比-14.6pct/-3.5pct/+2.6pct（強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理，虧損項(xiàng)目提升效益），擾動(dòng)因素的影響在2023年有望逐步解除；2022年末公司公告籌劃出售7家子公司股權(quán)，我們認(rèn)為公司在加速剝離重資產(chǎn)項(xiàng)目（詳見(jiàn)20221206報(bào)告《輕資產(chǎn)化步伐加快，回籠現(xiàn)金聚焦主業(yè)》），回籠現(xiàn)金后收并購(gòu)和外拓力度增強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效率提升，整體發(fā)展有望提質(zhì)增效。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司在非住宅業(yè)態(tài)建立較高壁壘，平臺(tái)增值發(fā)展較快；輕資產(chǎn)化步伐加快，回籠大量現(xiàn)金，業(yè)務(wù)發(fā)展有望提速；綜合考慮資產(chǎn)處置收益與租金損失，我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)為7.7億（維持）/9.7億（維持）/10.7億元（新增），EPS分別為0.72/0.91/1.01元，對(duì)應(yīng)PE為21/17/15倍，公司是A股稀缺物管龍頭標(biāo)的，估值具備吸引力，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：重資產(chǎn)剝離進(jìn)度不及預(yù)期，非住宅外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致利潤(rùn)率下滑。