>> 廣發(fā)證券-綠城服務(02869.HK)基礎物管維持強韌性，低基數(shù)下23年或將修復-230327
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業(yè)績有所承壓，分紅率維持高位。公司發(fā)布22年業(yè)績公告，收入148.6億元，同比+18.2%，歸母凈利潤5.5億元，同比-35.3%。公司計劃分紅2.9億元，分紅率52.7%，維持高位，此外22年累計回購0.8億元。
基礎物管維持強韌性，社區(qū)增值拖累收入增速。22年物管收入94.5億元，同比+21.6%，非業(yè)主收入20.7億元，同比+5.4%，社區(qū)增值收入28.5億元，同比+9.1%，科技服務收入4.9億元，同比+121.6%。物管收入增速穩(wěn)定，上下半年增速均在20%以上，新業(yè)務科技服務保持了較高的增速，而增值服務表現(xiàn)不佳，是拖累收入增速的核心原因，其中22H2非業(yè)主增值收入同比-3.0%，社區(qū)增值同比+2.1%。毛利率下降疊加應收款減值（同比+0.5億元）、濱江服務股價波動（公允價值變動-0.7億元）、金融資產(chǎn)減值等（同比+0.9億元），最后拖累了業(yè)績增長。
外拓維持優(yōu)異表現(xiàn)，利潤率基本穩(wěn)定。22年公司在管面積3.8億平米（同比+26.4%），凈增0.8億平米（同比+49.3%），新增合約面積1.1億平米（同比-4.9%），年合同額45.8億元（同比+1.6%），在22年房地產(chǎn)下滑和疫情的沖擊下，維持了較高水平的外拓體量，殊為不易。截至22年底，公司合約儲備面積3.8億平米，仍能支持在管面積1倍的增長，儲備豐富。23-25年公司如果能保持20%的合約儲備面積轉化速度，預計每年新增在管面積約8500萬平米，在管面積CAGR能達到18.5%。毛利率方面，在防疫支出增加的情況下，公司物管毛利率同比下降0.5pct至12.1%，表現(xiàn)良好，預計后續(xù)能維持在12%以上。
盈利預測與投資建議?；A物管維持強韌性，強勁的外拓實力后續(xù)將穩(wěn)住公司基本盤，支撐基本增速，在22年低基數(shù)下，若增值服務有所恢復，將增加業(yè)績彈性，預計23/24年歸母凈利潤7.8/9.6億元給予23年25x PE估值，對應合理價值6.91港元/股，給予“買入”評級。
風險提示。房地產(chǎn)下行；市場競爭加劇；外拓及增值服務不及預期等
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