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營收規(guī)模穩(wěn)定，歸母凈利受結(jié)轉(zhuǎn)土地成本影響。2022年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2810.17億元，同比下降1.37%；2022年?duì)I業(yè)成本2192.28億元，同比上升5.08%億元，主要系結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致的單方土地成本增加，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本增加；2022年公司歸母凈利183.47億元，同比下降33.01%，主要受房地產(chǎn)市場景氣度下行影響，合聯(lián)營項(xiàng)目投資收益僅為42.01億元，同比下降32.26%，毛利率水平同比下降4.79個(gè)百分點(diǎn)。
　　銷售排名升至第二，市占率水平持續(xù)提升。2022年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2747.95萬㎡，同比下降17.55%，銷售金額4573.01億元，同比下降14.51%，銷售金額優(yōu)于百強(qiáng)房企的同比降幅27.79%；2022年公司市場排名由2021年的第四升至第二，市占率3.4%，已經(jīng)連續(xù)7年有所提升。2022年公司重點(diǎn)布局38城銷售貢獻(xiàn)率86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)，且在26個(gè)城市銷售排名第一，51個(gè)城市銷售排名前三。
　　保持投資定力，持續(xù)深耕一二線核心城市。2022年保利發(fā)展權(quán)益拿地金額為734億元，同比下降42.3%；權(quán)益拿地面積536萬㎡，同比下降65.7%。2023年隨著疫情及消費(fèi)的好轉(zhuǎn)，銷售市場和土地市場或?qū)⒅饾u企穩(wěn)，我們預(yù)計(jì)在行業(yè)修復(fù)的背景下，公司或?qū)⒃?023年加大一二線核心城市的土地獲取的力度。
　　央企龍頭資產(chǎn)負(fù)載結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，融資成本優(yōu)勢明顯。公司截至2022年末，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%、凈負(fù)債率為63.6%、現(xiàn)金短債比為1.57，各項(xiàng)指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；公司截至2022年末，有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，較去年末下降0.54個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計(jì)規(guī)模同比增長40.72%。融資成本優(yōu)勢明顯，發(fā)行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本2.88%。
　　投資建議：公司作為央企龍頭在融資端不斷拓展新的融資渠道，在投資端加大一二線核心城市核心項(xiàng)目的獲取，在銷售端客戶交房信心充足。我們預(yù)測2023-2025年?duì)I收分別達(dá)2934.18億元/3125.65億元/3383.43億元，同比增長4.4%/6.5%/8.2%；2023-2025年P(guān)E倍數(shù)為8/8/6。維持“推薦”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：“保交樓”工作滯后；公司土地拓展不及預(yù)期；市場回暖速度不及預(yù)期