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3月總量弱復(fù)蘇結(jié)構(gòu)強(qiáng)復(fù)蘇，銷(xiāo)售持續(xù)回暖仍需政策持續(xù)發(fā)力。3月總量弱復(fù)蘇一是因?yàn)?月熱度的延續(xù)；二是在3月傳統(tǒng)小陽(yáng)春下，房企加大推盤(pán)力度搶跑客戶(hù)，重點(diǎn)城市的供應(yīng)量有明顯增長(zhǎng)；三是在多地持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，部分城市購(gòu)房者信心有所修復(fù)。城市之間分化加劇，以片狀復(fù)蘇為主，根據(jù)我們踩盤(pán)的情況，部分城市3月熱度已經(jīng)出現(xiàn)回落，部分城市如成都、杭州等熱度仍存，三四線(xiàn)整體復(fù)蘇力度較弱。2023年小陽(yáng)春提前至2月初到來(lái)，2-3月均為小陽(yáng)春階段，目前已經(jīng)接近尾聲。前瞻的認(rèn)購(gòu)指標(biāo)在部分城市已經(jīng)出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)4-6月主要依靠核心區(qū)位推盤(pán)帶動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)情緒。信心比黃金重要，仍需持續(xù)的政策呵護(hù)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。
　　百?gòu)?qiáng)房企1-3月操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)3.1%，權(quán)益口徑同比增長(zhǎng)3.8%。具體看，根據(jù)克而瑞公布的2023年1-3月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜數(shù)據(jù)，TOP100房企操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額為14833.7億元，同比增長(zhǎng)3.1%，較前值增長(zhǎng)14.4pct；權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額為11741.4億元，同比增長(zhǎng)3.8%，較前值增長(zhǎng)14.1pct，權(quán)益比70.6%。從3月情況看，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額6614.5億元，同比增長(zhǎng)29.3%，環(huán)比增長(zhǎng)42.4%；權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額5167.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%，環(huán)比增長(zhǎng)36.6%。
　　TOP10和TOP11-20房企銷(xiāo)售額同比開(kāi)始止跌回升，其他梯隊(duì)房企同比降幅顯著收窄。從2023年1-3月操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額來(lái)看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增長(zhǎng)20.8%；TOP10房企排名第二，同比增長(zhǎng)11.8%。表現(xiàn)最差的是TOP31-50房企，同比下降16.5%。從2023年1-3月權(quán)益口徑銷(xiāo)售金額來(lái)看，增幅最大的是TOP10房企，同比增長(zhǎng)18.1%；TOP11-20房企排名第二，同比增長(zhǎng)16.3%。表現(xiàn)最差的是TOP51-100房企，同比下降16.1%。
　　房企銷(xiāo)售分化比較明顯，頭部房企得益于深耕核心城市回暖，表現(xiàn)更佳。從2023年1-3月累計(jì)操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額來(lái)看，保利發(fā)展最高為1059.1億元，其次為萬(wàn)科地產(chǎn)、碧桂園、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額993.4、836.0、793.3、734.0億元。從累計(jì)操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額增速看，TOP40房企有25家實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。其中越秀地產(chǎn)（116%）、華發(fā)股份（113%）、華潤(rùn)置地（75%）、中海地產(chǎn)（74%）、濱江集團(tuán)（64%）、招商蛇口（57%）、建發(fā)房產(chǎn)（52%）表現(xiàn)亮眼，金科集團(tuán)、世茂集團(tuán)、雅居樂(lè)表現(xiàn)較差。頭部表現(xiàn)依然穩(wěn)定，除了部分民企因?yàn)榛鶖?shù)、推盤(pán)原因同比增幅較大，大多數(shù)民企依然保持較大降幅。
　　投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，認(rèn)為需求回暖的持續(xù)需要政策繼續(xù)呵護(hù)，擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋；2、受益于一線(xiàn)城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。