>> 國盛證券-萬科A(000002)歸母凈利潤同比微增，多元化業(yè)務逐顯成效-230406
| 上傳日期： |
2023/4/7 |
大小： |
416KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
金晶 |
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歸母凈利潤同增0.4%，期間費用率降低。2022年公司實現(xiàn)營業(yè)總收入5038億元（YoY+11.3%）；歸母凈利潤226億元（YoY+0.4%）。利潤增速低于收入增速主要因為：（1）前期高價地結算使得毛利率下降，公司2022年整體毛利率19.6%（YoY-2.3pct），其中房地產(chǎn)結算毛利率19.8%（YoY-2pct）；（2）投資凈收益同比減少38.1%至41億元。公司期間費用率顯著下降，2022年銷售管理費用率同比下降0.7pct至4.4%，財務費用率同比降低0.4pct至0.5%。截止2022年底公司合同負債4656億元，覆蓋2022年結算收入1.1倍。
三道紅線維持綠檔，融資成本保持低位。截止2022年底，公司有息負債3141億元，同比增長18.1%。負債結構合理，期限結構來看，以中長債為主，短期有息負債占比20.5%；融資對象來看，銀行借款、應付債券和其他借款分別占比60.6%、27.3%和12.1%。公司凈負債率43.7%，剔預資產(chǎn)負債率68.6%，現(xiàn)金短債比2.1倍，三道紅線維持綠檔。公司融資成本保持低位，截止年底存量融資的綜合融資成本4.06%，全年發(fā)行了89億元的公司債券，最低票面利率為2.9%（3+2年期）；發(fā)行142.1億元的境內外中期票據(jù)，最低票面利率為2.95%（3年期）；發(fā)行70億元綠色中票，最低票面利率2.9%（3年期）。公司存量融資綜合融資成本4.06%，較年初下降了0.05pct，融資成本保持低位。
銷售額同比下滑34%，金額排名行業(yè)第三。公司全年實現(xiàn)合同銷售金額4170億元（YoY-33.6%），銷售額位于行業(yè)第三名；銷售面積2630萬方（YoY-30.9%）；銷售均價15854元/平（YoY-3.8%）。上海、南方、北京區(qū)域依然是主力貢獻區(qū)域，銷售額分別占比32.7%、24.9%、13.7%。全年結算收入4444億元（YoY+10.5%），結算面積3401萬方（YoY+9.1%），截止2022年底，公司已售未竣工結算資源合同金額5300億元，較上年末下降25.4%，覆蓋結算收入1.2倍，已售未結資源保持合理水平。
拿地端收縮，布局往核心城市聚焦。公司全年新獲取開發(fā)項目36個，規(guī)劃計容建面690萬方（YoY-74.1%），權益計容建面404萬方（YoY-78.8%），權益地價496億元（YoY-65%）。公司2022年拿地主要集中在心城市，根據(jù)公司月度公告統(tǒng)計，2022年拿地金額有78%位于一二線城市，三線城市占比同比降低了22個百分點，從城市群來看，主要分布在銷售韌性更強的粵港澳大灣區(qū)和長三角城市群，投放金額占比分別為39%和38%。截止2022年公司在建+規(guī)劃中項目計容建面11853萬方（YoY-20.4%），此外還有舊改項目403.3萬方。
多元業(yè)務穩(wěn)步推進。（1）物業(yè)服務：萬物云全年營收303億元（YoY+26.1%），蝶城模式不斷推進，2022年蝶城數(shù)量同比增長27.2%至584個，有望加快整合資源、降本增效。（2）物流倉儲：冷鏈規(guī)模行業(yè)領先，經(jīng)營效率較為穩(wěn)定。全年物流業(yè)務營收35.6億元（YoY+17.9%），其中高標庫21.6億元（YoY+4.6%），冷鏈14.0億（YoY+46.7%）。高標庫穩(wěn)定期出租率90%，冷鏈園區(qū)穩(wěn)定期使用率75%。（3）租賃住宅：在26城規(guī)模前三，自有渠道拓客和運營效率不斷提升。全年租賃業(yè)務營收32.4億（YoY+12.1%），截止2022年底泊寓共運營管理房屋21.51萬間，累計開業(yè)16.66萬間。（4）商業(yè)開發(fā)運營：規(guī)模不斷增長，新項目順利開業(yè)。全年營收87.2億元（YoY+14.3%），其中印力管理的項目收入54.8億（YoY+4.8%）。2022集團新開業(yè)25個商業(yè)項目，建筑面積91.8萬方。
投資建議：公司作為綜合實力強勁的龍頭房企，基本面穩(wěn)固，財務穩(wěn)健、融資成本低，有望在行業(yè)出清過程中受益。我們預測公司2023/2024/2025年營業(yè)收入分別為5235/4966/4655億元，歸母凈利潤為214/215/225億元，對應攤薄EPS為1.8/1.8/1.9元/股，當前股價對應2023年動態(tài)PE8.4倍。維持“買入”評級。
風險提示：政策放松不及預期，毛利率下行超預期，公司持續(xù)減值風險。
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