>> 平安證券-宏觀動(dòng)態(tài)跟蹤報(bào)告：如何看待美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)？-230410
| 上傳日期： |
2023/4/10 |
大小： |
421KB |
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pdf 共7頁(yè) |
來(lái)源： |
平安證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
鐘正生,范城愷 |
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平安觀點(diǎn)：
2023年3月初，黑石集團(tuán)一筆CMBS違約初步引起市場(chǎng)對(duì)于美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。此后，美國(guó)中小銀行危機(jī)爆發(fā)，而中小銀行對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口較大，這更加增添了投資者對(duì)于美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的恐慌情緒。那么，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)究竟如何？會(huì)否引燃經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)？
從相關(guān)指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)前美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱的跡象。1）美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置率上升。疫情爆發(fā)后美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)回升，由2020年一季度的11.5%升至2022年三季度的15.4%，尤其是疫情后遠(yuǎn)程辦公的興起以及近期科技企業(yè)的“降本增效”，使得商業(yè)地產(chǎn)中辦公樓的需求明顯降低。2）美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率低位回升。2022年四季度，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率再度上行，環(huán)比上升3BP至0.68%，盡管絕對(duì)水平仍處歷史低位，但其邊際變化仍引發(fā)關(guān)注。3）美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資或受企業(yè)資本開(kāi)支下滑的拖累。截至2022年三季度，美國(guó)非金融企業(yè)部門杠桿率達(dá)到78.8%，明顯高于2019年四季度75.3%的水平。企業(yè)杠桿率處于高位無(wú)疑限制了其資本開(kāi)支計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)需求或?qū)⒊掷m(xù)承壓。
但我們認(rèn)為，以當(dāng)前的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)壓力不足以引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)。第一，當(dāng)前美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到壓力更多是面對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)緊縮的“正常反應(yīng)”，并非主要因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身的脆弱性。第二，橫向比較看，與住宅市場(chǎng)相比，新冠疫情后商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格并未過(guò)度上漲，且當(dāng)前已基本回落至疫情前水平。第三，縱向比較看，當(dāng)前美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本面表現(xiàn)仍強(qiáng)于全球金融危機(jī)前。第四，從傳導(dǎo)路徑看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)負(fù)債表中的占比相對(duì)有限。全球金融危機(jī)后美國(guó)對(duì)CMBS等商業(yè)地產(chǎn)金融衍生品的監(jiān)管更加嚴(yán)格，當(dāng)前美國(guó)CMBS市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)低于RMBS。第五，美聯(lián)儲(chǔ)政策以及市場(chǎng)的“自我調(diào)節(jié)”機(jī)制正在起效。政策方面，美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)貼現(xiàn)窗口以及新設(shè)立的BTFP工具向市場(chǎng)注入了大量流動(dòng)性，明顯緩解了中小銀行的壓力。截至4月5日，美聯(lián)儲(chǔ)BTFP工具余額達(dá)到790億美元，但環(huán)比增速已較危機(jī)之初明顯放緩，美聯(lián)儲(chǔ)貼現(xiàn)窗口貸款余額已連續(xù)三周收縮。可見(jiàn)，在美聯(lián)儲(chǔ)政策支持下，美國(guó)銀行業(yè)危機(jī)正在降溫，并未出現(xiàn)廣泛傳播與擴(kuò)散，美國(guó)金融體系依然保持相對(duì)穩(wěn)健。市場(chǎng)方面，硅谷銀行事件爆發(fā)后，市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息的預(yù)期明顯降溫，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率回落導(dǎo)致CMBS等資產(chǎn)價(jià)格也回暖，一定程度上減輕了銀行資產(chǎn)端的浮虧壓力。此外，近期美國(guó)標(biāo)普500 VIX指數(shù)大幅回落，銀行股股價(jià)也已企穩(wěn)，這些現(xiàn)象同樣表明當(dāng)前美國(guó)銀行業(yè)面臨的金融環(huán)境正在改善。
風(fēng)險(xiǎn)提示：美國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)波動(dòng)超預(yù)期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)下行超預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)緊縮政策超預(yù)期等。
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