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市場(chǎng)行情：本周（4.3-4.7）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅4.65%（上周-3.09%），A股大盤（中證A股）漲幅1.77%（上周0.27%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-2.20%（上周-1.85%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-2.07%（上周2.27%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-0.34%（上周2.43%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)弱于大盤。
　　行業(yè)基本面：
　　新房、二手房銷售增速均有所回落。從數(shù)據(jù)來看，28城商品房累計(jì)銷售面積（1.1~4.8）同比增長(zhǎng)13.6%，本月至今（4.1~4.8）同比增長(zhǎng)29.0%，上月整月同比增長(zhǎng)45.4%；12城二手房成交面積（1.1~4.8）同比增長(zhǎng)46.3%，本月至今（4.1~4.8）同比增長(zhǎng)37.8%，上月整月同比增長(zhǎng)77.7%。
　　土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率提升。從數(shù)據(jù)來看，100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.4.9）成交土地建面同比增長(zhǎng)2.3%，上周累計(jì)同比增長(zhǎng)2.7%；本周100大中城市（4.3~4.9土地成交溢價(jià)率為8.6%，上周為7.2%；100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.4.9）土地成交總價(jià)同比增長(zhǎng)1.1%，上周累計(jì)同比增長(zhǎng)0.8%。
　　內(nèi)債融資略微上行，外債余額持續(xù)下降。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~4.9）累計(jì)同比增長(zhǎng)0.2%，4月至今（4.1~4.9）同比增長(zhǎng)17.0%；內(nèi)地房企海外美元債券余額（截至4.9）同比去年同期下滑24.47%，環(huán)比上月末下滑0.68%；內(nèi)地房企海外港元債券余額（截至4.9）同比去年同期下滑16.77%。
　　投資策略：本周鄭州和合肥兩大省會(huì)城市放松了限購，多地優(yōu)化公積金貸款額度。4月3日，鄭州二環(huán)外取消樓市限購，限售政策也進(jìn)行部分調(diào)整。4月4日，合肥樓市調(diào)控政策有所調(diào)整，部分區(qū)域不再限購；持有安徽省居住證且無房的外地戶籍，可在合肥市限購區(qū)域購買1套住房。此外，本周杭州臨安區(qū)、河南南陽和大連等地降低了二套房公積金貸款首付比例；山西大同、安徽黃山和鄭州等地也優(yōu)化了公積金貸款政策，提升了貸款額度。
　　防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場(chǎng)正在走向觸底回升。我們推薦具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。