>> 東方證券-保利發(fā)展(600048)2022年全年業(yè)績點評：短期結(jié)利承壓，強化銷售-拿地正向循環(huán)-230412
| 上傳日期： |
2023/4/12 |
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| 376KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
東方證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
趙旭翔 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：公司近期發(fā)布2022年年報，全年實現(xiàn)營業(yè)收入2810.2億元，同比-1.4%；實現(xiàn)歸母凈利潤183.5億元，同比-33.0%。
營收穩(wěn)健增長，結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)及行業(yè)波動沖擊損益表。公司業(yè)績下滑主要源于：低毛利項目集中結(jié)算，帶來開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑5.3pct至21.8%、投資收益同比下滑32.4%；計提資產(chǎn)減值損失11.6億元；以及結(jié)轉(zhuǎn)合作項目增多帶來少數(shù)股東損益占凈利潤的比例同比提升5.7pct。截至2022年末，公司合同負債4120億，達全年營收的1.5倍，可結(jié)算資源充足，未來隨著新項目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，盈利水平有望逐步修復。
銷售領(lǐng)跑行業(yè)，聚焦核心城市持續(xù)優(yōu)化投資節(jié)奏及結(jié)構(gòu)。公司2022年累計銷售金額4573億元，同比下降15.1%，優(yōu)于行業(yè)Top10及百強整體水平，銷售額排名高居行業(yè)第2，市占率提升至3.4%。拿地方面，公司堅持“聚焦+深耕”策略，全年累計新增項目91個，拿地金額1613億元，全年投資強度35.3%，同比提升0.8pct。其中一線城市拿地金額占比達34%，長三角、珠三角區(qū)域拿地金額合計占比近8成；下半年把握投資窗口期積極擴儲，拿地金額占比62%；全年新增住宅貨值占比同比提升8pct至93%。高質(zhì)量的拿地有力支撐公司2023年銷售持續(xù)向好，公司Q1累計銷售額同比增長25.8%，排名升至行業(yè)第一，其中2、3月單月銷售額均同比增長30%以上。我們預計2023年公司將延續(xù)“優(yōu)供貨-快回款-強拿地”的正向循環(huán)。
財務(wù)穩(wěn)健、融資優(yōu)勢凸顯，生態(tài)業(yè)務(wù)有序推進。2022年公司實現(xiàn)回籠金額4271億元，回籠率維持93.4%高位，連續(xù)5年保持經(jīng)營活動現(xiàn)金流為正，三道紅線指標維持綠檔。全年累計發(fā)行公司債+中票263億元，期末有息負債規(guī)模3813億元，綜合融資成本同比下降54bp至3.92%，融資優(yōu)勢凸顯。生態(tài)業(yè)務(wù)方面，期末保利物業(yè)在管面積達5.76億平米，鞏固非住業(yè)態(tài)優(yōu)勢，全年營收同比增長26.9%至136.9億元；年內(nèi)公司與建行合作落地租賃住房基金，資產(chǎn)經(jīng)營能力有望持續(xù)提升。
盈利預測與投資建議
維持買入評級，調(diào)整目標價至18.40元。根據(jù)公司年報，我們小幅下調(diào)了公司營收增速并下調(diào)24年開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，同時上調(diào)了營業(yè)稅金率及銷售費率，調(diào)整公司23-24年EPS預測值為1.67/1.77元（原預測值為1.83/2.15元）并引入25年EPS預測值為1.94元。參考可比公司23年平均估值為11X，對應目標價18.40元。
風險提示：房地產(chǎn)銷售大幅低于預期。逆周期政策不及預期。資產(chǎn)減值損失超預期。
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