>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)對3月70城房價指數(shù)的點評：房價指數(shù)有所改善，但提價能力出現(xiàn)分化-230415
| 上傳日期： |
2023/4/16 |
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| 561KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛,郝亞雯 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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3月70城新房和二手房房價指數(shù)同環(huán)比均有所改善。新房連續(xù)三個月同環(huán)比下降的城市為3個（2月為9個），包括大連、牡丹江和泉州，二手房連續(xù)三個月同環(huán)比下降的城市為11個（2月為29個），包括呼和浩特、長春、南昌、唐山、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、泉州、宜昌等。其中，牡丹江和泉州是新房和二手房房價指數(shù)均同環(huán)比連續(xù)下降，而大連二手房在3月環(huán)比出現(xiàn)上升。3月房價指數(shù)同環(huán)比連續(xù)下降的城市數(shù)量在減少，房價下跌風(fēng)險有一定程度下降。
我們在3月提到價格的回升才能帶來資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)和加大供給的推出。我們在前期報告《價在量先》提到過，量在價先是基于商品的供需邏輯的結(jié)果，然而房地產(chǎn)并不是簡單的商品邏輯，歷史上也并沒有成立過，反而在2015年庫存達(dá)到當(dāng)時頂峰時樓市價格依然處于上行周期。樓市的底部是因為貨幣政策和信用的底部，而不在于庫存水平，因此庫存不是核心變量。再回到當(dāng)前，由于房企資產(chǎn)負(fù)債表系統(tǒng)性受到?jīng)_擊，部分房企甚至出現(xiàn)資不抵債的風(fēng)險，因此使得推盤和開工的積極性有所降低，才會出現(xiàn)潛在備案庫存的下降，然而實際上卻是在手庫存依然較高，價格的恢復(fù)才能帶來供給的加大。
因此關(guān)注轉(zhuǎn)到房企的漲價能力上，目前看部分項目和部分城市具備一定能力，市場轉(zhuǎn)向分化。當(dāng)前房價同比雖然依然在下降，但是環(huán)比在逐漸改善，年初房貸利率政策的出臺，疊加一季度需求的集中釋放，使得價格下跌的趨勢有所停止。目前新房端的提價一方面體現(xiàn)在過去的買房折扣的逐漸撤回，一方面體現(xiàn)在新備案項目因為核心區(qū)位和改善的原因使得價格有所突破，因此呈現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性因素帶來的價格回升。而隨著價格回升，4月需求再一次出現(xiàn)放緩的趨勢，意味著當(dāng)前房企的漲價能力并不完全通暢，市場出現(xiàn)分化表現(xiàn)。
繼續(xù)看好產(chǎn)業(yè)先行的園區(qū)類公司，將成為2023年地產(chǎn)板塊內(nèi)的更有選擇。價格回升但傳導(dǎo)并不通暢，當(dāng)前需求再次放緩，地產(chǎn)銷售脈沖式的發(fā)展帶來的不確定性加強(qiáng)。優(yōu)質(zhì)園區(qū)運營公司反而享受更確定性收益。重點推薦中新集團(tuán)、招商蛇口。其他繼續(xù)推薦央國企房企，包括成長性的公司，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，并推薦龍湖集團(tuán)、萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等。
風(fēng)險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。
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