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投資要點(diǎn)：
　　23年Q1住宅銷售面積同比回正，基本面復(fù)蘇可期。22年商品住宅銷售面積同比下降26.8%，進(jìn)入23年，全國(guó)商品住宅銷售面積累計(jì)同比從1-2月的快速修復(fù)到3月同比回正，釋放積極信號(hào)。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍報(bào)有一定觀望情緒，1-2月的快速修復(fù)或難復(fù)制，后續(xù)地產(chǎn)銷售持續(xù)企穩(wěn)修復(fù)仍可期待。3月單月商品住宅銷售面積1.29億平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)1.4%，商品住宅銷售額1.35萬(wàn)億，累計(jì)同比增長(zhǎng)7.1%。3月末待售面積3.18億平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)15.5%。
　　新開工、施工面積累計(jì)同比降幅增大，竣工復(fù)蘇明顯，累計(jì)同比+16.8%。整體來(lái)看，一季度商品房銷售規(guī)模同比正增長(zhǎng)，保交樓工作持續(xù)推進(jìn)，竣工面積持續(xù)改善。一季度全國(guó)住宅施工面積53.82億平方米，同比下滑5.4%；3月單月全國(guó)住宅新開工面積0.78億平方米，累計(jì)同比下滑17.8%；全國(guó)住宅竣工面積0.46億平方米，累計(jì)同比上升16.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇力度較弱，22年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比自4月由正轉(zhuǎn)負(fù)后，降幅持續(xù)擴(kuò)大至22年底的10%。3月單月房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資完成額1.23萬(wàn)億，累計(jì)同比下降5.8%。
　　融資端到位資金整體改善。開發(fā)商流動(dòng)性壓力有望緩解。融資端到位資金同比降幅收窄，1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.47萬(wàn)億，同比下滑9%；其中，國(guó)內(nèi)貸款4995億元，下降9.6%；利用外資8億元，下降22.7%；自籌資金10171億元，下降17.9%；定金及預(yù)收款11909億元，下降2.8%；個(gè)人按揭貸款6188億元，下降2.9%。3月央行全面降準(zhǔn)，釋放部分流動(dòng)性，同時(shí)各地因城施策，部分城市下調(diào)首套房貸利率，一定程度上提升購(gòu)房者積極性；同時(shí)，信貸環(huán)境逐步優(yōu)化，開發(fā)商合力融資需求得到滿足，融資端各渠道資金降幅收窄。
　　投資建議：一季度地產(chǎn)銷售復(fù)蘇延續(xù)，融資端到位資金持續(xù)改善，緩解開發(fā)商流動(dòng)性壓力，但房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇程度有限，3月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比降幅較1-2月略有擴(kuò)大，隨著高能級(jí)重點(diǎn)城市土拍的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望得到改善。建議關(guān)注：經(jīng)營(yíng)邊際安全，布局核心城市群擁有優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的企業(yè)，如越秀地產(chǎn)（0123.HK）、華發(fā)股份（600325.SH）、建發(fā)股份（600153.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)政策調(diào)控效果不及預(yù)期；房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期；房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)