>> 國(guó)泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)3月全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：銷售反彈符合預(yù)期；市場(chǎng)分化仍然存在-230418
| 上傳日期： |
2023/4/18 |
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pdf 共4頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)泰君安 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
詹春立 |
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2023年3月全國(guó)房地產(chǎn)銷售反彈，符合市場(chǎng)預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年4月18日公布了今年1-3月份的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。在今年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積錄得輕微的同比下跌，僅下跌1.8%，相比今年1-2月份的同比下跌3.6%有所收窄。值得注意的是，其中住宅銷售面積在今年第一季度錄得了同比增長(zhǎng)（同比增1.4%），與今年1-2月份的同比下跌0.6%相比，迎來(lái)轉(zhuǎn)向。
在銷售金額方面，今年1-3月的全國(guó)商品房銷售金額復(fù)蘇更為明顯，同比上升4.1%。其中，住宅銷售金額在今年第一季度增長(zhǎng)更甚，同比增幅達(dá)到7.1%?？紤]到1）3月初購(gòu)房需求的集中釋放；以及2）由于去年疫情防控導(dǎo)致的低基數(shù)效應(yīng)，我們認(rèn)為3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的反彈是符合市場(chǎng)預(yù)期的。展望未來(lái)，考慮到4月份需求再一次出現(xiàn)放緩的趨勢(shì)，以及低基數(shù)效應(yīng)逐步褪去，我們認(rèn)為銷售的復(fù)蘇會(huì)放緩，同時(shí)市場(chǎng)的分化繼續(xù)存在。我們認(rèn)為，高線城市的房地產(chǎn)銷售將繼續(xù)保持較強(qiáng)的韌性，主要考慮到放松政策以及更多購(gòu)房需求的釋放。
盡管房?jī)r(jià)整體有所復(fù)蘇，市場(chǎng)分化表現(xiàn)仍然繼續(xù)。2023年4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了3月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)情況。我們看到了房?jī)r(jià)較強(qiáng)的復(fù)蘇勢(shì)頭。在2023年3月，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，顯示了全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體房?jī)r(jià)的復(fù)蘇。當(dāng)中，僅有三個(gè)城市（大連、牡丹江以及泉州）的新建商品住宅連續(xù)三個(gè)月錄得環(huán)比和同比的下跌。我們相信，最近房?jī)r(jià)的復(fù)蘇主要因?yàn)閮蓚€(gè)原因：1）過(guò)去新房端的買房折扣逐步撤回；以及2）更多的項(xiàng)目銷售在高線城市，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性改善。盡管房?jī)r(jià)有全面的復(fù)蘇，我們認(rèn)為價(jià)到量的傳導(dǎo)仍然不完全暢通。我們看來(lái)，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)在項(xiàng)目和區(qū)域?qū)用娴姆只匀幻黠@存在，例如只有一些核心城市的高端項(xiàng)目在銷售價(jià)格上，才具備一定的議價(jià)權(quán)。
房地產(chǎn)新開(kāi)工數(shù)據(jù)繼續(xù)疲軟。2023年第一季度，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積繼續(xù)疲軟，同比跌幅達(dá)到19.2%。相較于2023年1-2月份的9.4%同比下跌，新開(kāi)工數(shù)據(jù)下跌幅度繼續(xù)擴(kuò)大。在我們看來(lái)，目前，置于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭頂?shù)牧鲃?dòng)性問(wèn)題，仍然沒(méi)有完全消失，這也導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商對(duì)于投資以及項(xiàng)目新開(kāi)工的積極性不高。另外一個(gè)原因就是，由于去年土地投資的疲弱，也導(dǎo)致了今年這一時(shí)期階段性的項(xiàng)目新開(kāi)工較少。我們認(rèn)為房地產(chǎn)新開(kāi)工的數(shù)據(jù)在今年第二季度可能繼續(xù)維持疲弱的勢(shì)態(tài)。
行業(yè)觀點(diǎn)：我們推薦土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)的領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)，以及具有園區(qū)主題的企業(yè)。我們認(rèn)為市場(chǎng)情緒的改善程度將取決于接下來(lái)幾個(gè)月銷售的修復(fù)程度。同時(shí)，我們建議投資人在選擇標(biāo)的上更為謹(jǐn)慎。我們?nèi)酝扑]行業(yè)內(nèi)的國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企?？紤]到優(yōu)質(zhì)房企1）穩(wěn)健的銷售復(fù)蘇；以及2）財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)支撐高質(zhì)量發(fā)展，我們推薦龍湖集團(tuán)（00960 HK）、金地集團(tuán)（600383 SH）、保利發(fā)展（600048SH）和萬(wàn)科企業(yè)（02202 HK）。同時(shí)，我們也推薦園區(qū)公司中新集團(tuán)（601512 SH），其在利好產(chǎn)業(yè)政策下具備更好的增長(zhǎng)前景。
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