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經(jīng)營管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買入”評級
　　保利發(fā)展發(fā)布2023年一季報，2023年1-3月公司實現(xiàn)營收399.89億元，同比增長19.17%；實現(xiàn)歸母凈利潤27.21億元，同比增長7.52%；實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額-141.62億元，基本每股收益0.23元。公司投資拿地保持穩(wěn)健，融資渠道暢通，資金優(yōu)勢明顯，我們維持盈利預測，預計2023-2025年公司歸母凈利潤分別為237.4、284.2、325.3億元，EPS分別為1.98、2.37、2.72元，當前股價對應PE估值分別為7.2、6.1、5.3倍，維持“買入”評級。
　　收入利潤同比增長，毛利率保持穩(wěn)定
　　公司一季度實現(xiàn)營收399.89億元，實現(xiàn)歸母凈利潤27.21億元，同比分別增長19.17%、7.52%；毛利率為21.93%，與2022年全年毛利率22.0%基本持平，銷售凈利率較2022年全年提升0.3個百分點至9.92%。得益于公司竣工結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，歸母凈利潤水平同比保持增長。公司一季度實現(xiàn)銷售回籠1033億元，回籠率為91%，繼續(xù)保持90%以上的較高水平。
　　銷售排名升至第一，拿地聚焦核心38城市
　　公司一季度實現(xiàn)簽約面積630.84萬平方米，同比增長13.90%；實現(xiàn)簽約金額1141.30億元，同比增長25.84%，銷售規(guī)模同比增速明顯，在克而瑞銷售榜單排名行業(yè)第一。公司一季度新增拿地建面92萬平方米，總土地成本185億元，拿地金額權(quán)益比高達94%，在38個核心城市拓展金額占比98%。公司一季度新開工面積198萬平方米，竣工面積516萬平方米。截止2023年一季度末，公司累計待開發(fā)土地建筑面積6398萬平方米，較2022年末的6271萬平方米增長2.0%。
　　融資保持暢通，負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化
　　公司一季度成功發(fā)行三筆公開債券，發(fā)行規(guī)模65億元，票面融資成本不超過3.2%。截至2023年一季度末，公司擁有貨幣資金余額1518億元，較2022年末減少247億元；資產(chǎn)負債率為77.85%，較2022年末下降0.24個百分點，三道紅線維持綠檔，負債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
　　風險提示：行業(yè)恢復不及預期，政策放松不及預期，公司銷售恢復不及預期。