>> 國金證券-數(shù)說公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs 2023年一季報：經(jīng)營業(yè)績?nèi)杂蟹只沸迯?fù)園區(qū)承壓-230427
| 上傳日期： |
2023/4/27 |
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| 4379KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
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作者： |
張劍輝,田露露 |
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除今年3月發(fā)行上市的兩單新能源REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季報?？偨Y(jié)來看，不同板塊項目經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)仍有分化，其中交通出行需求的快速修復(fù)帶動高速公路類項目整體業(yè)績迎來明顯改善;產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型下各項目運營表現(xiàn)不一，部分REITs受重要租戶退租、招租進展不及預(yù)期等因素影響，出租率下滑帶動一季度業(yè)績不佳;其余類型整體波動不大，其中保租房業(yè)績表現(xiàn)相對亮眠。
從一季度環(huán)比表現(xiàn)來看，半數(shù)REITs的收入實現(xiàn)環(huán)比提升，其中高速公路類型項目的經(jīng)營業(yè)績迎來較為顯著的邊際修復(fù);相比之下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型項目由于一季度為傳統(tǒng)淡季，多數(shù)REITs收入相較上季度有所下滑。業(yè)績完成度方面，在已披露2023全年預(yù)測數(shù)據(jù)的REITs中，高速公路項目雖實現(xiàn)業(yè)績的邊際修復(fù)，但一季度收入與利潤水平仍不及發(fā)行時的預(yù)期水平;產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流及能源類項目一季度收入與利潤水平基本好于發(fā)行時預(yù)期;另外保租房作為2022年新發(fā)行的類型，一季度業(yè)績完成度同樣較高，其中華夏基金華潤有巢REIT對應(yīng)業(yè)績相對突出。
可供分配金額方面，不同類型REITs有所分化，其中高速公路類REITs整體表現(xiàn)較好，多數(shù)REITs一季度可供分配金額好于招募書同期預(yù)期;產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs受一季度部分重要租戶退租以及市場租賃需求未充分釋放等因素影響，2021年上市的四單產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs均有同比下跌。倉儲物流、環(huán)保水務(wù)以及保租房類型可供分配金額表現(xiàn)相對穩(wěn)健，而能源類下的鵬華深圳能源REIT由于在一季度與運營管理機構(gòu)結(jié)算了2022年四季度的運營管理支出，導(dǎo)致可供分配金額較預(yù)測值的完成率階段靠后。
底層項目運營情況方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型下，部分早期上市REITs底層項目受重要租戶退租影響，出租率下滑幅度顯著，對應(yīng)管理人均表示已積極采取行動，預(yù)計二、三季度續(xù)租情況會得到實質(zhì)性改善;倉儲物流類型延續(xù)穩(wěn)健運營，其中中金普洛斯REIT出租率小幅下滑，主要系北京通州園區(qū)項目影響，但由于該REIT底層資產(chǎn)分布區(qū)位較分散，管理人表示單一項目波動造成的影響相對有限;保租房項目出租率均有所提升，其中華夏基金華潤有巢REIT得益于市場化運營管理機構(gòu)積極賦能，一季度表現(xiàn)亮眼;高速公路項目在一季度交通出行需求快速回升的帶動下，項目車流量與通行費邊際改善明顯;環(huán)保水務(wù)項目運營整體平穩(wěn)，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT受季節(jié)性影響，運營數(shù)據(jù)有小幅波動;清潔能源項目業(yè)績有所滑坡，一季度售電量與售電收入環(huán)比下降。
二級市場方面，一季度以來REITs加權(quán)價格指數(shù)整體呈下降態(tài)勢，其中2月上旬二級市場交投回溫，價格指數(shù)達到階段高點，隨后則延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，市場平均成交額整體呈現(xiàn)震蕩格局;行業(yè)類型REITs指數(shù)走勢分化有所收斂，季度內(nèi)收益表現(xiàn)由高到低排序依次為∶保租房>產(chǎn)業(yè)園區(qū)>能源類高速公路>生態(tài)環(huán)保>倉儲物流。此外，本文也針對REITs市場與股債等大類資產(chǎn)的相關(guān)性進行測算跟蹤，詳細內(nèi)容參考報告正文。
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