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23Q1歸母凈利潤(rùn)同比下滑，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　公司4月27日發(fā)布一季報(bào)，23Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收119.6億元，同比+43%；歸母凈利潤(rùn)5.4億元，同比-25%。我們維持23-25年EPS為1.28/1.43/1.63元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙酒骄?3PE為6.4倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司Q1亮眼的銷售表現(xiàn)和拿地潛力，我們依然認(rèn)為公司合理23PE為10.5倍，維持目標(biāo)價(jià)13.44元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)致23Q1歸母凈利潤(rùn)同比下滑
　　公司22年竣工面積維持高位，23Q1交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模較大，推動(dòng)營(yíng)收同比增長(zhǎng)。歸母凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑，主要因?yàn)槭芙Y(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響：1、毛利率同比-2.1pct至17.1%；2、投資收益同比-53%至1.4億元；3、少數(shù)股東損益占比同比+29.1pct至32.2%。得益于銷售高增長(zhǎng)，公司合同負(fù)債較年初+33%至917億元，較22年開發(fā)營(yíng)收覆蓋率達(dá)到161%，待結(jié)轉(zhuǎn)資源充裕。隨著高毛利項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)，我們預(yù)計(jì)公司年內(nèi)利潤(rùn)增速有望逐步修復(fù)。
　　銷售增速遠(yuǎn)高于行業(yè)和百強(qiáng)房企，核心城市貨值充裕
　　公司23Q1實(shí)現(xiàn)銷售金額491億元，同比+112%，銷售排名第八（根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)），首次躋身行業(yè)前十。公司取得遠(yuǎn)高于行業(yè)（+3%）和百強(qiáng)房企（+4%）的銷售增速，主要得益于上海多個(gè)項(xiàng)目、深圳文旅城項(xiàng)目的新推盤，以及存量項(xiàng)目的續(xù)銷。我們預(yù)計(jì)公司23年可售貨值接近2000億元，較22年保持增長(zhǎng)（不包含當(dāng)年拿地當(dāng)年新推的貨值），核心城市貨值充裕，上海仍有多個(gè)項(xiàng)目等待入市，或?qū)⑼苿?dòng)全年銷售實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。
　　核心城市積極補(bǔ)貨，拿地彈藥和意愿充足
　　根據(jù)經(jīng)營(yíng)公告，23Q1公司通過招拍掛在杭州、成都獲取3宗地塊，拿地總價(jià)52億元，權(quán)益比例74%，另外通過36億元收購融華置地51%股權(quán)獲取了深圳冰雪文旅城項(xiàng)目。此外，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，4月公司在上海第一批次集中供地中拿下1宗地塊，總價(jià)19億元，權(quán)益比例50%。23Q1公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額同比+87%至110億元，截至4月末累計(jì)發(fā)債50億元，拿地彈藥和意愿充足，但由于核心城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，招拍掛斬獲暫時(shí)不多，后續(xù)可關(guān)注公司在拿地城市和策略上是否會(huì)做出變化。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤(rùn)率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。