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22年業(yè)績同比-35%，23Q1業(yè)績同比-19%，均符合預(yù)期。22年公司營業(yè)收入1,202億元，同比+21.1%；歸母凈利潤61.1億元，同比-35.1%；扣非歸母凈利潤57.0億元，同比-33.9%；基本每股收益1.35元，同比-35.1%。毛利率和歸母凈利率分別為20.7%和5.1%，同比分別-0.5pct和-4.4pct。地產(chǎn)結(jié)算面積617萬平，同比+9.4%；結(jié)算收入1,092億元，同比+23.6%。三費(fèi)費(fèi)率為7.4%，同比-1.9pct，其中銷售、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)率分別-0.8pct、-1.2pct和+0.0pct；合聯(lián)營企業(yè)投資收益-4.0億元，同比-231%。22年末預(yù)收賬款768億元，同比-31.8%，覆蓋22年地產(chǎn)結(jié)算收入0.87倍。公司計(jì)提資產(chǎn)減值損失37億元，同比+205%。此外，公司擬每股分紅0.136元，對(duì)應(yīng)分紅比例10%。23Q1公司營業(yè)收入144億元，同比+7.5%；歸母凈利潤5.1億元，同比-18.9%；毛利率和歸母凈利率分別為17.5%和3.5%，同比分別-2.2pct和-1.2pct。
　　22年銷售額2,218億元、同比-23%，23Q1銷售額441億元、同比-3%。22年公司銷售額2,218億元，同比-22.6%；銷售面積1,020萬平，同比-25.9%；銷售均價(jià)2.2萬元/平，同比+4.5%。22年公司拿地謹(jǐn)慎，拿地面積248萬平，同比-85%；拿地金額368億元，同比-72%，權(quán)益比例30%、同比-10pct；拿地均價(jià)1.5萬元/平，同比+86%，主要由于在上海、北京、長沙等一二線城市拿地。22年公司拿地/銷售金額比17%；拿地/銷售面積比24%；拿地/銷售均價(jià)比68%。22年公司新開工面積522萬平，同比-72%；竣工面積1,418萬平，同比-7.6%。23年計(jì)劃新開工面積355萬平，同比-32.0%；計(jì)劃竣工面積1,295萬平，同比-8.7%。22年末，公司布局78城，總土儲(chǔ)5,182萬平，同比-19.0%；權(quán)益比例45%。23Q1銷售額441億元，同比-3.0%；銷售面積243萬平，同比+32.6%；銷售均價(jià)1.8萬元/平，同比-26.9%。23Q1公司新增拿地一塊、對(duì)應(yīng)地價(jià)3.4億元；4月單月拿地5塊，拿地金額84億元，拿地面積39萬平，拿地均價(jià)2.2萬元/平。
　　三條紅線綠檔，22年租金及其他37億、同比+6%，物管收入67億、同比+26%。至22年末，公司保持三條紅線綠檔：剔預(yù)負(fù)債率65.3%，同比-2.3pct；凈負(fù)債率52.2%，同比-3.0pct；現(xiàn)金短債比1.3倍，同比-0.3倍；有息負(fù)債余額1,152億元，同比-8.3%；有息負(fù)債中銀行貸款、債券、其他分別占比61%、38%、1%。22年末平均融資成本4.53%，同比-3bp，持續(xù)處于行業(yè)低位。22年公司成功發(fā)行2筆債券，分別是：2/21中票17億元/3.58%/3年，7/26金地廣場(chǎng)ABS17億元/4.8%；22年3月7日，公司擬發(fā)行22年第二期中票，注冊(cè)金額65億元，擬發(fā)行20億元/3年。22年租金及其他收入36.6億元，同比+5.5%；毛利率55.0%，同比+4.6pct。其中IP租金收入25.9億元，同比+24.9%；累計(jì)開業(yè)GLA237萬平，同比+11.9%。22年公司物業(yè)管理收入66.7億元，同比+26.2%；毛利率9.1%，同比-0.9pct。
　　投資分析意見：業(yè)績下行，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，維持“買入”評(píng)級(jí)。金地集團(tuán)作為老牌龍頭房企之一，30多載穩(wěn)健歷程和險(xiǎn)資高比例持股彰顯過去均衡發(fā)展和高分紅傳統(tǒng)，近年來公司聚焦一二線并積極拿地?cái)U(kuò)張，并且公司在行業(yè)資金困境中融資優(yōu)勢(shì)顯著，綜合將助力公司將受益于行業(yè)格局優(yōu)化、并推動(dòng)銷售有望在逆境中獲得穩(wěn)增。考慮到公司銷售下降以及毛利率下行；但公司布局一二線、融資渠道暢通，后續(xù)有望受益于一二線城市銷售復(fù)蘇；并且租金和物管收入穩(wěn)步增長。因此我們下調(diào)公司2023-24年盈利預(yù)測(cè)為52/52億元（原90/91億元），并引入25年為52億元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)23年P(guān)E為7.1倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，市場(chǎng)銷售去化率下行。