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22年業(yè)績(jī)同比+24%、符合預(yù)期，23Q1業(yè)績(jī)同比+146%、大超市場(chǎng)預(yù)期。22年公司營(yíng)業(yè)收入415億元，同比+9.3%；歸母凈利潤(rùn)37.4億元，同比+23.6%，符合預(yù)期；扣非業(yè)績(jī)37.2億元，同比+24.6%；基本每股收益1.20元，同比+23.6%。毛利率和歸母凈利率分別為17.5%和9.0%，同比分別-7.4pct和+1.0pct，歸母凈利率提升主要由于期內(nèi)投資收益22.2億元、同比+524%。三費(fèi)費(fèi)率為5.9%，同比+0.6pct，其中銷(xiāo)售、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)率分別+0.1pct、+0.0pct和+0.5pct。公司計(jì)提資產(chǎn)減值損失7億元。22年末預(yù)收賬款1,304億元，同比+39.3%，覆蓋22年地產(chǎn)結(jié)算收入3.6倍。23Q1營(yíng)業(yè)收入101億元，同比+63%；歸母凈利潤(rùn)5.6億元，同比+146%；毛利率和歸母凈利率分別為20.7%和5.6%，同比分別+4.5pct和+1.9pct。此外，擬每股分紅0.25元，對(duì)應(yīng)分紅比例21%。
　　22年銷(xiāo)售1,539億、同比-9%，23Q1銷(xiāo)售407億、同比+63%，跑贏行業(yè)。22年公司銷(xiāo)售額1,539億元，同比-9.0%，遠(yuǎn)好于Top50房企均值-40.5%，并完成年初公布的全年銷(xiāo)售額目標(biāo)1,500-1,600億元、同比-11%~-5%；克而瑞排名第13名，同比提升9名；銷(xiāo)售面積308萬(wàn)平，同比-13.4%；銷(xiāo)售均價(jià)5.0萬(wàn)元/平，同比+5.1%。23Q1銷(xiāo)售額407億元，同比+63%，高于Top50房企平均增速+1%；銷(xiāo)售面積99萬(wàn)平，同比+94%；銷(xiāo)售均價(jià)4.10萬(wàn)元/平，同比-16%。公司計(jì)劃23年銷(xiāo)售額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的1%，確保全國(guó)排名前20名，爭(zhēng)取15名?？紤]到公司22年拿地積極，并23年房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售將進(jìn)入改善通道，疊加杭州近期頻頻放松限購(gòu)、落戶(hù)，公司銷(xiāo)售彈性較大。
　　22年拿地額733億、同比+3%，對(duì)應(yīng)拿地/銷(xiāo)售額比48%、拿地持續(xù)逆勢(shì)擴(kuò)張。公司22年拿地金額達(dá)733億元，同比+3.2%，位列中指院拿地榜單第7名，同比提升8名；其中權(quán)益拿地額374億元、權(quán)益比例51%，對(duì)應(yīng)新增貨值超1,500億元、權(quán)益比例55%；拿地面積473萬(wàn)平，同比+0.8%；拿地均價(jià)1.55萬(wàn)元/平，同比+2.4%。22年拿地/銷(xiāo)售金額比48%，拿地/銷(xiāo)售面積比154%，拿地/銷(xiāo)售均價(jià)比31%。截至22年末，公司總可售貨值3,000億元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分別占比65%、20%和15%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司23Q1拿地7塊、其中6塊均位于杭州；拿地金額85億元，同比+73%；拿地面積55萬(wàn)平，同比+11%；拿地均價(jià)1.56萬(wàn)元/平，同比+55%。23Q1累計(jì)拿地/銷(xiāo)售金額比21%，拿地/銷(xiāo)售面積比55%，拿地/銷(xiāo)售均價(jià)比38%。公司計(jì)劃23年權(quán)益拿地金額控制在300億元，權(quán)益回款的50%以?xún)?nèi)。
　　三條紅線(xiàn)穩(wěn)居綠檔，融資成本低位再降，持續(xù)助力公司逆勢(shì)積極擴(kuò)張。截至22年末，公司持續(xù)處于三條紅線(xiàn)綠檔，剔預(yù)負(fù)債率60.7%，同比-5.3pct；凈負(fù)債率55.4%，同比-10.6pct；現(xiàn)金短債比1.67倍，同比+0.16倍。22年末有息負(fù)債535億元，同比+17%；有息負(fù)債中銀行貸款和債券類(lèi)分別占比80%和20%；平均融資成本低至4.60%，同比-30BP。近期公司成功發(fā)行多筆債券：23/3/6短融9億元/5.03%/1年，23/4/11短融6億元/4.59%/1年，逆境中融資優(yōu)勢(shì)凸顯。公司計(jì)劃23年權(quán)益有息負(fù)債規(guī)模控制在470億元以?xún)?nèi)（同比持平），直接融資規(guī)?？刂圃?0%以?xún)?nèi)，融資成本下降10-20BP。
　　投資分析意見(jiàn)：Q1業(yè)績(jī)大超預(yù)期，銷(xiāo)售領(lǐng)先、拿地積極，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。濱江集團(tuán)深耕杭州30載，公司自2015年開(kāi)始銷(xiāo)售換擋加速，2022年公司銷(xiāo)售排名已提升至行業(yè)第13名。近年來(lái)公司積極拿地?cái)U(kuò)張，2015-21年拿地/銷(xiāo)售金額比均值達(dá)60%，2022年達(dá)48%，公司拿地聚焦于大杭州區(qū)域，目前可售貨值中杭州占比65%，將賦予公司后續(xù)更強(qiáng)的銷(xiāo)售彈性和毛利率彈性?？紤]到公司預(yù)收款豐富、銷(xiāo)售領(lǐng)先行業(yè)，我們上調(diào)公司23-24年盈利預(yù)測(cè)分別為45.0/51.9億元（原43.6/50.2億元），并引入25年為59.7億元，對(duì)應(yīng)23年P(guān)E為6.4X，維持目標(biāo)價(jià)13.40元/股，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，去化率不及預(yù)期，融資收緊、成本上升。