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◎房地產(chǎn)處於行業(yè)週期底部，未來真實(shí)需求仍有支撐
　　在人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放緩的背景下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)不具備時(shí)代進(jìn)程帶來的規(guī)模化增長的想像空間。但不可否認(rèn)的是，未來十年房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)需求仍有支撐。根據(jù)我們的測算，在2025年前，我國每年的真實(shí)住房需求仍有將近7億平/年。2021年下半年至今，我國政府出臺(tái)一系列的寬鬆化政策包括但不限於：解除部分地區(qū)的限購、限貸，人才落戶，購房補(bǔ)助，商貸及公積金貸款利率的下調(diào)等，有利於房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況回暖。
　　◎?yàn)I江集團(tuán)堅(jiān)持深耕浙江，積極擴(kuò)充土儲(chǔ)
　　截止2022年9月，濱江集團(tuán)完成全口徑銷售額1050.7億元，克而瑞排名上市公司百強(qiáng)房企第十二名，較去年上升12位。公司融資能力及盈利能力常年穩(wěn)居地產(chǎn)前十。在區(qū)域佈局方面，形成了“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，開拓粵港澳大灣區(qū)，關(guān)注中西部重點(diǎn)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略。在浙江，濱江集團(tuán)完成對全省11個(gè)地級市的全覆蓋。2022年，公司在售、待售專案預(yù)計(jì)超120個(gè)，較2021年翻了一倍，杭州市場占了34個(gè)。公司近年來整體營收利潤上升，經(jīng)營業(yè)績良好。2021年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入379.76億元，同比增長32.8%。
　　◎?yàn)I江集團(tuán)財(cái)務(wù)運(yùn)營穩(wěn)健，融資成本比肩國企
　　濱江集團(tuán)三費(fèi)費(fèi)率一直控制得當(dāng)，在行業(yè)內(nèi)處於較低水準(zhǔn)。2022H1年，公司銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為2.73%、2.26%和3.45%。公司近年來三道紅線指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，一直位於“綠檔”。截至2021年末，公司扣除預(yù)收款後的資產(chǎn)負(fù)債率為65.9%，淨(jìng)負(fù)債率為66.0%，現(xiàn)金短債比為1.51。公司是浙江省第一家獲得AAA評級的房地產(chǎn)上市公司，其資產(chǎn)品質(zhì)、經(jīng)營狀況均得到評級機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可，也為公司融資奠定了良好的基礎(chǔ)，濱江集團(tuán)的綜合融資成本不斷下降。截至2022H1，濱江集團(tuán)平均融資成本為4.7%，較2021年末下降0.2pct。
　　◎?yàn)I江集團(tuán)盈利預(yù)測與估值
　　預(yù)計(jì)濱江集團(tuán)2022-2024年每股收益（EPS）分別為1.12元、1.78元、2.45元，未來三年歸母淨(jìng)利潤將保持47.36%的複合增長率。絕對估值模型下，對應(yīng)每股合理內(nèi)在價(jià)值為11.71元。相對估值模型下：目前行業(yè)可比公司2022年平均PE為10.17倍；考慮公司的銷售情況和土儲(chǔ)情況，給予公司2022年9-11倍PE，對應(yīng)每股合理估值區(qū)間在10.08-11.32元之間。
　　◎投資風(fēng)險(xiǎn)提示
　　疫情反復(fù)導(dǎo)致竣工結(jié)算不及預(yù)期；杭州市場回暖情況不佳導(dǎo)致銷售去化不及預(yù)期；房地產(chǎn)政策調(diào)控效果不及預(yù)期；後期新增土儲(chǔ)擴(kuò)張不及預(yù)期