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深耕地產(chǎn)板塊30年，貫徹以品質(zhì)及客戶優(yōu)先的理念，通過(guò)穩(wěn)健踏實(shí)的經(jīng)營(yíng)，形成區(qū)域領(lǐng)先的產(chǎn)品力品牌和口碑，在行業(yè)下行期實(shí)現(xiàn)銷售拿地排名逆勢(shì)上升。
　　時(shí)代的寵兒：與地產(chǎn)新時(shí)代契合的優(yōu)質(zhì)房企
　　改善需求成為主力，需求向品質(zhì)型房企傾斜：觀察40座一二三線城市，三房四房占比提升，改善需求逐步成為主力，利好熟悉改善產(chǎn)品的品質(zhì)型房企。
　　改善型項(xiàng)目打造需要公司整體經(jīng)營(yíng)盈利模式的支持，高周轉(zhuǎn)房企主打剛需路線，短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)身：缺少產(chǎn)品與品牌力積累，客戶認(rèn)知度難以短期建立；以資金高周為核心，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理解能力不足，難以駕馭改善產(chǎn)品；公司既有資產(chǎn)負(fù)債表已在本輪周期受損，資金沉淀在不良項(xiàng)目?jī)?nèi)，騰挪需時(shí)間。
　　從產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)兩端識(shí)別符合改善需求的房企，濱江一馬當(dāng)先：公司均價(jià)大幅領(lǐng)先，品質(zhì)為行業(yè)龍頭，負(fù)債率處于第一梯隊(duì)，有充足的擴(kuò)張空間。
　　踏實(shí)的老兵：穩(wěn)步發(fā)展造就全方位閉環(huán)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)
　　拿地規(guī)模逆勢(shì)上行，毛利水平提升：土儲(chǔ)高度集中在深耕杭州及浙江省，對(duì)獲取項(xiàng)目有深刻理解，提升研判準(zhǔn)確性確保盈利；2022Q3獲取土地規(guī)模逆勢(shì)上行，1-9月位列房企TOP7，較去年提升6名，獲取土地權(quán)益比例提升，土地市場(chǎng)熱度下降后毛利率改善明顯，銷售盈利提升空間充足；
　　融資成本創(chuàng)新低：2022H1公司平均融資成本由4.9%降至4.7%，為歷史最低位；金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可來(lái)源于：①安全的債務(wù)水平，三道紅線持續(xù)維持綠檔；②良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)，2022H1銀行貸款占比達(dá)78.3%，到期債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，償債節(jié)奏平緩；③強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)能力及項(xiàng)目資質(zhì)，項(xiàng)目多位于高能級(jí)城市，可實(shí)現(xiàn)快速去化，實(shí)現(xiàn)資金回籠。
　　經(jīng)營(yíng)效率領(lǐng)跑行業(yè)，持續(xù)提升：①產(chǎn)品力獲市場(chǎng)認(rèn)可，2020、2021年蟬聯(lián)杭州、浙江省房企產(chǎn)品力桂冠；②深耕戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)緊運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，2018年以來(lái)拿地到開(kāi)盤時(shí)間持續(xù)縮減，處于市場(chǎng)領(lǐng)先水平，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)盤并回籠資金；③費(fèi)用管控領(lǐng)跑行業(yè)，深耕策略下，團(tuán)隊(duì)管理半徑有效擴(kuò)大，人均銷售額領(lǐng)跑行業(yè)，費(fèi)率處于行業(yè)頂尖水平。
　　銷售排名創(chuàng)新高，依托產(chǎn)品力、穩(wěn)定的深耕市場(chǎng)、強(qiáng)大的產(chǎn)品口碑，銷售業(yè)績(jī)已實(shí)現(xiàn)同比回正：2022Q3銷售排名由2021年同期的35名提升至16名，TOP20房企中唯二1-9月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額同比轉(zhuǎn)正的房企；依托產(chǎn)品口碑、杭州及浙江省活躍的商品房需求以及公司在當(dāng)?shù)貜?qiáng)大的市場(chǎng)影響力，公司銷售表現(xiàn)逆勢(shì)上行，開(kāi)盤去化率領(lǐng)先杭州市場(chǎng)平均水平。
　　內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)結(jié)合外部機(jī)遇，公司迎來(lái)最佳發(fā)展機(jī)遇：①能如濱江集團(tuán)一般將產(chǎn)品、融資、銷售、經(jīng)營(yíng)全方位打通，并形成互相促進(jìn)的正向經(jīng)營(yíng)循環(huán)的房企少之又少，如濱江般依靠管理及產(chǎn)品立身的房企少之又少；②從銷售拿地兩端觀察，如濱江一般在2022年實(shí)現(xiàn)雙向逆勢(shì)上行房企少之又少，短期來(lái)看公司行業(yè)站位有較大上行空間；③中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)格局出清后，除少數(shù)頭部房企外公司少有對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)烈度下降廣闊天地大有可為。
　　財(cái)務(wù)分析：業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期穩(wěn)定財(cái)務(wù)指標(biāo)健康安全
　　營(yíng)收增速受結(jié)算影響，出現(xiàn)負(fù)增速和低增速，三季度大幅改善，年內(nèi)有望持續(xù)回升，聯(lián)營(yíng)公司投資收益大增，利潤(rùn)規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)：2022Q3營(yíng)收198.69億元，同比-18.69%，歸母凈利潤(rùn)20.56億元，同比+55.21%；
　　毛利率行至歷史低位，歸母凈利潤(rùn)率逆勢(shì)上行，盈利能力中期將改善：2022Q3毛利率16.65%，為近期低位，歸母凈利率10.35%，較2021年同期提升4.9pct，高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)算完成后，公司盈利能力有改善空間；
　　預(yù)收款持續(xù)增厚，2022Q3預(yù)收款共1312億，同比增44.7%，與前一年?duì)I收比值由2021年同期3.17提升至3.45，未來(lái)業(yè)績(jī)兌現(xiàn)具有充足提升空間。
　　投資建議：我們預(yù)測(cè)公司2022-2024年凈利潤(rùn)分別為38.4、43.2、56.6億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率23.2%。給予公司2023年10倍PE估值，對(duì)應(yīng)股價(jià)13.9元/股，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：商品房市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，深耕區(qū)域市場(chǎng)銷售下行，規(guī)模擴(kuò)張導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)效率下降，盈利預(yù)測(cè)中假設(shè)偏離真實(shí)情況的風(fēng)險(xiǎn)。