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三季度業(yè)績高增，為歷年Q3最高業(yè)績水平。公司發(fā)布22年三季報(bào)，22Q3濱江實(shí)現(xiàn)收入91.8億元（人民幣，下同），同比+81.8%，歸母凈利潤7.7億元，同比+1243.7%，扣非歸母凈利潤7.4億元，同比+1275.5%，為歷年Q3最高業(yè)績水平。21年高成本土地可能對毛利率水平產(chǎn)生了沖擊，但費(fèi)率及稅率的降低部分抵消了其影響，帶動Q3營業(yè)利潤增長超出收入增速，合聯(lián)營企業(yè)貢獻(xiàn)的6.6億元投資收益使歸母凈利潤高增，少數(shù)股東損益的虧損進(jìn)一步貢獻(xiàn)扣非歸母凈利的高增。
　　面積口徑銷售正增長，可結(jié)算資源充足。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，22年Q1-Q3公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1051億元，同比-18%，全口徑金額排名上升至行業(yè)第12位（21年為第22位）。Q3銷售面積81萬方，同比+15%。報(bào)告期末預(yù)收賬款1422億元，同比+43%，未來可結(jié)算資源充足。
　　投資強(qiáng)度領(lǐng)先主流房企，資源集中度進(jìn)一步提升。22Q1-Q3公司累計(jì)拿地金額593億元，同比+6.6%，金額口徑拿地力度56%，領(lǐng)先44家樣本房企36pct。Q3濱江于杭州兩集中三批次獨(dú)立獲取三塊宅地，總金額69億元，杭州資源占比提升至86%，資源集中度進(jìn)一步提升。
　　盈利預(yù)測與投資建議。濱江三季度加大了非并表項(xiàng)目結(jié)算力度，在市場較低迷環(huán)境下維持了較好的銷售表現(xiàn)，投資端繼續(xù)深耕杭州，展現(xiàn)了作為強(qiáng)信用房企優(yōu)異的投融能力，資源集中度的提升在未來將體現(xiàn)在銷售及業(yè)績層面。我們預(yù)計(jì)公司22-23年歸母凈利潤38.6、42.8億元，同比+27.5%、+11.0%，對應(yīng)7.5x、6.8xPE。合理價值方面，我們根據(jù)財(cái)報(bào)情況估算NAV555.7億元，為當(dāng)期凈資產(chǎn)2.5x，我們按照歸母凈資產(chǎn)2.0x估計(jì)，對應(yīng)公司合理價值為14.02元/股，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤率不及預(yù)期；若杭州市場調(diào)控，市場景氣度下行影響銷售；后續(xù)行業(yè)恢復(fù)競爭激烈程度提升影響公司利潤率水平。