>> 中銀證券-房地產行業(yè)事件點評：我愛我家，22年受新房和經紀業(yè)務影響營收利潤均承壓，23Q1扭虧為盈-230504
| 上傳日期： |
2023/5/4 |
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| 527KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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事件：我愛我家發(fā)布2022年年報和2023年一季報，2022年公司實現營業(yè)收入116.7億元，同比下降2.4%；歸母凈利潤-3.1億元（2021年：1.7億元）。2023年一季度公司實現營業(yè)收入31.5億元，同比下降9.5%；歸母凈利潤0.52億元（2022年一季度：-2.4億元）。
核心觀點
公司2022年全年虧損，但2023年一季度扭虧為盈。2022年公司實現營收116.7億元，同比下降2.4%；歸母凈利潤-3.1億元（前值：1.7億元）。公司2022年虧損主要是因為以下四方面的原因引起的：1）疫情影響門店正常運營。2022年所有城市因疫情的發(fā)展，均產生高頻門店關閉、員工居家隔離、社區(qū)封閉管控的情況，抑制了市場交易，各城市無法保持相對穩(wěn)定的運營狀況。2）調整經營策略，加強平臺建設，保持人才穩(wěn)定，產生部分成本。在疫情沖擊、業(yè)務停滯期間，公司仍要承擔員工薪酬等成本與費用。同時，公司著手平臺建設、科技賦能，加大投入以實現品牌升級、C端產品行業(yè)領先、經紀平臺業(yè)務統(tǒng)一；強化直營，保持有質量的盈利能力，對加盟城市進行明確調整，以上工作均在2022年產生了一次性相關成本。3）員工持股計劃帶來的影響。公司于2021年實施的員工持股計劃在2022年確認股份支付費用7000萬元。4）計提信用減值準備的影響。2022年公司提取各項信用減值準備3億元（其中應收賬款減值損益1.3億元，2021年為1.1億元；其他流動資產減值損益1.5億元，2021年為0.2億元，其他流動資產包括待抵扣進項稅、預繳稅金、應收款項投資等等）。分季度來看，Q1、Q2、Q3、Q4營收分別為34.8、26.0、28.0、27.9億元，同比增速分別為18.7%、-18.6%、-0.5%、-7.6%；歸母凈利潤分別為-2.4、-1.4、1.6、-0.9億元。2023Q1公司實現營收31.5億元，同比下降9.5%；歸母凈利潤0.52億元，扭虧為盈。
2023年一季度公司盈利能力明顯改善。2022年公司毛利率8.7%，同比下降9.6個百分點。其中經紀業(yè)務、新房業(yè)務毛利率分別為16.7%和12.5%，同比分別下降6.1和10.1個百分點，主要是受到市場下行的影響，收入減少的同時仍要承擔相應的成本；資管業(yè)務依據租賃準則核算，按照融資租賃方式計算的租金收益計入其他收益中的資產處置收益科目，考慮資產處置收益，資管業(yè)務的實際毛利率為11.3%。2023年一季度公司毛利率14.5%，同比提升3.8個百分點，歸母凈利潤率恢復至1.7%，明顯改善。公司注重降本增效，銷管費用率從2021年的19.9%降至2022年的14.1%，2023Q1也同比下降了1.7個百分點至15.5%。
經紀業(yè)務：受整體房地產市場景氣度低迷的影響，營收下降，但VR房源覆蓋率明顯提升。2022年營收35.3億元，同比下降29.8%，占總營收的比重為30.2%，同比下降11.8個百分點。受宏觀經濟低迷的影響，2022年公司官網年度活躍用戶總量為1.9億，較2021年下降6.1%，重點投放的app和小程序端，與2021年持平；月均MAU為1590萬，較2021年下降6.1%；截止2022年末，自VR房源上線以來累計拍攝量達154萬套，2022全年拍攝增量為42萬套。在效果方面，拍攝VR房源的套均頁面瀏覽量是普通房源的5倍，套均帶看量是普通房源的2倍。
新房業(yè)務：公司將新房銷售業(yè)務定位為機會與補充型業(yè)務，收入規(guī)模占比相對較小。2022年營收12.7億元，同比下降37.2%，占總營收的比重為10.9%，同比下降6.0個百分點。渠道業(yè)務月均直簽項目占比提升29.4%，月均認購項目占比降低18.8%。2022年全部直營城市及重點加盟城市均已完成新房CBS 2.0系統(tǒng)的覆蓋上線，進一步加強了業(yè)務管控，提升運營效率和風控能力。
資管業(yè)務：資管業(yè)務保持優(yōu)勢，“相寓”持續(xù)向好。目前，我愛我家旗下房屋資產管理品牌相寓已經成為公司持續(xù)發(fā)展的“穩(wěn)壓器”。截至2022年末，公司資管業(yè)務在管房源覆蓋北京、上海、深圳、杭州等15個城市，規(guī)模達到25.4萬套，同比增長0.4%。受宏觀經濟低迷的影響，2022年資管業(yè)務平均出房天數9.4天，同比增長20.5%；出租率94.1%，同比降低1.3個百分點。全年租金交易額163.3億，實現營收56.5億，同比增長75.3%，占總營收的比重從2021年的26.9%大幅增長至48.4%。在住房交易業(yè)務趨勢整體下行的一年，相寓業(yè)務線實現了收入的大幅增長，表現出了極好的經營韌性和抗風險能力。基于當前的政策環(huán)境大力支持租賃住房發(fā)展，我們認為長租公寓將迎來長期的發(fā)展機遇，公司后續(xù)業(yè)務發(fā)展可期。
強化直營，保持有質量的盈利能力，大幅縮減了加盟體系內低效業(yè)務的經營規(guī)模。公司業(yè)務主要聚焦在國內一二線核心城市，包括北京、上海、杭州、南京、蘇州、天津、南昌等15個城市。截至2022年末，國內運營門店3583家，員工約3.5萬人，與2021年末4613家門店總數相比明顯下降，覆蓋城市也從年初的33城下降至15城，其中運營中的加盟店總數1215家，較年初減少744家。這主要是因為2022年公司對加盟店進行了調整，目前加盟店業(yè)務除了南昌之外，其它城市均已取消，通過縮減加盟體系中的低效業(yè)務，公司降低了整體的經營風險與品牌風險。2022年公司實現總交易金額（GTV）超2600億元，同比下降39.5%，我們估算市占率約1.6%（
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