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雙國(guó)資股東稟賦優(yōu)勢(shì)，深耕TOD（軌交+物業(yè)）發(fā)展模式。越秀地產(chǎn)第一股東越秀集團(tuán)、第二大股東廣州地鐵均由國(guó)資委控股。成立至今，公司運(yùn)用“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”多元化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式。立足開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，深耕廣州，以華東、華中、北方、西南具有經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域作為重要支撐。同時(shí)，積極布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租公寓、城市更新等新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)拓“軌交+物業(yè)”TOD發(fā)展模式。
　　TOP20房企銷售增速唯一正增長(zhǎng)，多元逆勢(shì)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，深化全國(guó)化布局。2022年，公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1250.3億元，實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年持續(xù)正增長(zhǎng)；銷售面積約414萬(wàn)平方米。2023年1-3月公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額438.3億元，同比增長(zhǎng)217.3%。2022年，公司積極拿地、獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。在12個(gè)一、二線城市新增37幅土地，總建面695萬(wàn)平方米。新增土儲(chǔ)的42%位于大灣區(qū)，華東、華中、西部新增土儲(chǔ)分別占比25%、25%、8%。通過(guò)TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國(guó)企合作、城市運(yùn)營(yíng)等多元化渠道增儲(chǔ)占比超50%。2023年，公司合同銷售目標(biāo)1320億元，同比增長(zhǎng)6%。
　　夯實(shí)廣州TOD龍頭地位，TOD模式全國(guó)化拓展實(shí)現(xiàn)新突破。公司自2019年引入廣州地鐵集團(tuán)成為公司第二大股東以來(lái)，在大灣區(qū)及全國(guó)推進(jìn)“軌交+物業(yè)”TOD模式。2022年，公司收購(gòu)母公司廣州琶洲南TOD項(xiàng)目，增強(qiáng)在廣州市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位；通過(guò)產(chǎn)交所摘牌方式收購(gòu)杭州勾莊TOD項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)TOD第一次走出廣州、走向全國(guó)。
　　國(guó)資背景、財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)突出，三檔紅線持續(xù)綠檔。2020年以來(lái)公司均符合“三道紅線”綠檔標(biāo)準(zhǔn)，2022年公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%，凈負(fù)債率為67.2%，現(xiàn)金短債比為2.23倍。截至2022年末，公司有息負(fù)債總額883億元，一年以上有息負(fù)債占比八成以上，短期還款壓力較小。另外，2022年公司平均借貸成本同比下降10個(gè)基點(diǎn)。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)：公司雙國(guó)資股東稟賦優(yōu)勢(shì)，深耕TOD發(fā)展模式，多元逆勢(shì)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，拿地布局城市能級(jí)高，近年銷售表現(xiàn)領(lǐng)先，未來(lái)業(yè)績(jī)確定性較強(qiáng)。預(yù)測(cè)其2023/2024/2025年歸母凈利潤(rùn)為43.6/49.3/56.0億元，對(duì)應(yīng)的EPS分別為1.41/1.59/1.81元/股。我們選取業(yè)內(nèi)具備國(guó)央企背景、全國(guó)化布局的6家代表性房企作為可比公司進(jìn)行估值，根據(jù)可比公司的估值情況，我們給予公司2023年8.9X的PE估值，對(duì)應(yīng)每股價(jià)格為14.2港元/股，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期；調(diào)控政策放松不及預(yù)期、收緊超預(yù)期