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事件：
　　2023年4月29日，新城控股發(fā)布2023年一季度報(bào)。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入162.5億元，同比減少12.99%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)6.6億元，同比增長(zhǎng)29.31%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益為0.29元，同比增長(zhǎng)26.09%；實(shí)現(xiàn)加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率1.10%，同比增加0.25個(gè)百分點(diǎn)。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　業(yè)績(jī)雙位數(shù)增長(zhǎng)，整體毛利率回升。2023年第一季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入162.5億元，同比減少12.99%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)6.6億元，同比增長(zhǎng)29.31%，整體毛利率21.5%，同比22年Q1增加2.4pct。歸母凈利潤(rùn)提升的主要原因是：（1）整體毛利率回升，23Q1為21.5%，同比22Q1增加2.4pct；（2）資產(chǎn)處置收益增長(zhǎng)，23Q1為1.14億元，同比增長(zhǎng)2035.4%，主要是處置工業(yè)用地產(chǎn)生收益；（3）投資收益增加，23Q1為2.36億元，同比增長(zhǎng)476.9%，主要是合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目交付毛利增加。
　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，輕重并舉規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。截至2023年一季度，公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入25.26億元，同比增長(zhǎng)4.8%，穩(wěn)步提升。公司在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)37座。已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)145座，共計(jì)自持124座，開(kāi)業(yè)面積達(dá)1,319.74萬(wàn)平方米，出租率93.55%。
　　銷售隨行業(yè)下滑，土地儲(chǔ)備一二線和長(zhǎng)三角占比高。2023年一季度實(shí)現(xiàn)合同銷售金額215.1億元，累計(jì)同比-30.8%，銷售面積251.8萬(wàn)平方米，累計(jì)同比-20.0%。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，公司2023年Q1銷售金額位列行業(yè)第19位，保持TOP20。2022年底，公司一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的40%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的22%。
　　受益供給端政策支持，22年發(fā)債情況改善。（1）2022年公司共發(fā)行公開(kāi)市場(chǎng)債券合計(jì)49.71億元，加權(quán)平均利率5.16%。融資成本進(jìn)一步下降，公司整體平均融資成本為6.52%，較2021年末下降5BP。（2）2022年公司獲得各大銀行給予集團(tuán)授信總額度合計(jì)為1,206億元，同時(shí)公司獲得銀行共計(jì)1,400億元授信。（3）發(fā)布定增預(yù)案，擬募集不超過(guò)80億元，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。（4）未來(lái)有望受益商業(yè)地產(chǎn)類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策。
　　投資建議：受益融資政策支持，信用有望進(jìn)一步修復(fù)。公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，住宅銷售規(guī)模保持TOP20，商業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)一季度報(bào)，維持公司23-24年預(yù)測(cè)EPS分別為1.62元、2.05元，按照2023年5月4日收盤價(jià)，對(duì)應(yīng)的PE分別為9.4倍和7.4倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期，大幅度收緊按揭等居民杠桿。