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事件：
　　2023年4月29日，萬科發(fā)布2023年一季度報(bào)。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入684.74億元，同比增加9.27%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤14.46億元，同比上升1.16%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益為0.125元，同比上升1.79%；實(shí)現(xiàn)加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率0.60%，同比維持不變。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　業(yè)績有所上升，因管理成本有所下滑、投資活動(dòng)收益增加。2023年第一季度，公司實(shí)現(xiàn)營收684.74億元，同比增加9.27%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤14.46億元，同比上升1.16%，毛利率15.45%，同比22年Q1減少3.42pct。歸母凈利潤上升的主要原因是：（1）管理費(fèi)用為15.5億元，同比下降40.54%，主因?yàn)槿斯ぜ靶姓M(fèi)用下降；（2）公允價(jià)值變動(dòng)受益為3.2億元，同比上升3496.80%，主因金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)；（3）資產(chǎn)處置凈收益0.1億元，同比上升201.83%。
　　銷售排名位于一梯隊(duì)，拿地保持一定力度。一季度公司實(shí)現(xiàn)簽約面積625.7萬方，同比下降1.1%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1013.8億元，同比下降4.8%，根據(jù)克而瑞銷售榜單，1-4月銷售排名保持在第2名。拿地聚焦核心區(qū)域。一季度公司新獲取項(xiàng)目5個(gè)，拿地總建面97.8萬平方米，拿地金額161億元，拿地力度15.9%。23年一季度，公司拿地集中于一線城市及沿海二三線城市，根據(jù)拿地金額計(jì)算，一線城市占比22.0%，二線城市占比17.1%，三四線城市占比60.9%。其中：東莞（60.9%），廣州（22.0%），南京（17.1%）。
　　融資優(yōu)勢明顯，三條紅線持續(xù)保持綠檔。（1）三條紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。截至2023Q1，公司扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率（公告口徑）為49.17%，凈負(fù)債率為45.5%，現(xiàn)金短債比為2.4，三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。（2）財(cái)務(wù)管控穩(wěn)健。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，債務(wù)結(jié)構(gòu)也明顯優(yōu)化，長期負(fù)債占比進(jìn)一步提高至81.5%，（3）融資優(yōu)勢明顯。23年4月公司完成一筆20億元中票發(fā)行，利率3.11%。22年公司新增融資成本進(jìn)一步下降至3.88%（21年存量為4.11%）。（4）“第三支箭”進(jìn)展順利，3月10日，H股已完成配售募資約39.15億港元。A股擬定增不超過150億人民幣。
　　房地產(chǎn)后服務(wù)市場快速發(fā)展：1）萬物云持續(xù)推進(jìn)多空間高質(zhì)量發(fā)展；2）萬緯物流一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入9.6億元，同比增長20%。其中高標(biāo)營業(yè)收入5.7億元，同比增長11.5%，冷鏈營業(yè)收入3.9億元，同比增長35.0%。3）租賃住宅業(yè)務(wù)：實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.8億元，同比增長10.8%。4）商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)：營收23.3億元，同比增長10.4%。
　　投資建議：公司銷售規(guī)模仍然保持第一梯隊(duì)，多元化業(yè)務(wù)內(nèi)在價(jià)值豐厚，具備中長期價(jià)值。根據(jù)一季度報(bào)和H股配股公告，我們調(diào)整萬科2023-2024年EPS分別預(yù)計(jì)為1.98元、2.08元，按照2023年5月4日收盤價(jià)計(jì)算PE分別為7.6倍、7.2倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期，大幅度收緊按揭等居民杠桿。