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事件
　　2023年4月28日萬(wàn)科A披露2023年一季報(bào)，2023年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入684.7億元，同比+9.3%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)14.5億元，同比+1.2%。
　　點(diǎn)評(píng)
　　開發(fā)結(jié)算增加拉動(dòng)營(yíng)收利潤(rùn)，業(yè)績(jī)符合預(yù)期：公司2023年一季度房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積434萬(wàn)方，同比+15.8%，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入541.6億元，同比+9.8%。在行業(yè)下行背景下，毛利率水平延續(xù)下行，2023年一季度整體毛利率15.45%，較2022年全年下降4.1pct。而歸母凈利潤(rùn)保持微增，主要因?yàn)椋孩俾鋵?shí)精細(xì)化管理，2023年一季度銷管費(fèi)率4.78%，較2022年一季度下降2.3pct；②金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)等產(chǎn)生的非經(jīng)常性收益8億元，同比增加4.64億元。
　　開發(fā)銷售略有收縮，重新啟動(dòng)上海投資拿地：公司2023年一季度全口徑銷售金額1014億元，同比-4.8%，規(guī)模略收縮。一季度新增5個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建面87.6萬(wàn)方，權(quán)益占比55%，時(shí)隔3年后再次在上海公開市場(chǎng)拿地。公司土儲(chǔ)充足，在建面積和規(guī)劃建筑面積合計(jì)1.16億方，土儲(chǔ)權(quán)益比例63%。
　　經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)各板塊穩(wěn)定增長(zhǎng)：物業(yè)板塊，萬(wàn)物云圍繞蝶城戰(zhàn)略發(fā)展，有效提升毛利率水平；租賃住宅一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.8億元，同比+10.8%，共運(yùn)營(yíng)管理21.7萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，出租率95%；物流倉(cāng)儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9.6億元，同比20.0%；商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收23.3億元（含非并表），同比+10.4%，其中印力管理項(xiàng)目營(yíng)收13.7億元。
　　三道紅線持續(xù)綠檔，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善：2023年一季度，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率67.2%，凈負(fù)債率45.5%，現(xiàn)金短債比1.4。有息負(fù)債結(jié)構(gòu)改善，短期有息負(fù)債占比18.5%，較2022年下降2pct。
　　投資建議
　　公司開發(fā)銷售略收縮，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)將加大。維持盈利預(yù)測(cè)不變，2023-25年歸母凈利潤(rùn)分別為236.3億元、257.7億元和276.5億元，同比增速分別為4.5%、9.1%和7.3%。公司股票現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值為7.6/7.0/6.5倍，維持“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展不順；其他房企違約