>> 光大證券-萬科A(000002)2022年年報點(diǎn)評：盈利水平逐步企穩(wěn)，經(jīng)營業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯-230410
| 上傳日期： |
2023/4/11 |
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| 691KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
何緬南 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：公司發(fā)布2022年年報。2022年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5,038.4億元，同比增長11.3%，歸母凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。
點(diǎn)評：開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤穩(wěn)固，經(jīng)營業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯，盈利水平企穩(wěn)，融資界面良好。
開發(fā)收入增速穩(wěn)健，盈利水平逐步企穩(wěn)：22年，公司房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算營收4,444億元，同比增長10.5%，保持穩(wěn)健增長，22年末公司已售未結(jié)合同額約5300億元，同比減少25.4%，預(yù)計后期結(jié)算收入增速有所承壓；物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收258億元，同比增長30.0%，增速持續(xù)提升；公司綜合毛利率為19.6%，同比減少2.3pct，其中，地產(chǎn)開發(fā)毛利率為20.4%，同比減少2.6pct，降幅邊際遞減，23年有望企穩(wěn)；公司歸母凈利潤為226億元，同比增長0.4%，歸母凈利率為4.5%，同比減少0.5pct，盈利水平企穩(wěn)，一方面，本年項(xiàng)目毛利率降低導(dǎo)致結(jié)算毛利和對合聯(lián)營公司的投資收益仍在減少，另一方面，本年資產(chǎn)減值損失同比減少31億元、處置子公司產(chǎn)生投資收益同比增加32億元等因素助力公司業(yè)績企穩(wěn)。整體來看，預(yù)計公司毛利率下降與資產(chǎn)減值壓力在23年將進(jìn)一步緩釋。
銷售核心基本盤穩(wěn)固，土儲縮量提質(zhì)：22年，公司實(shí)現(xiàn)銷售額4170億元，同比減少33.6%，其中在44個城市銷售額位列前三名，銷售額雖承壓明顯，但核心深耕城市表現(xiàn)維持穩(wěn)定；公司重視市場與經(jīng)營效益的平衡，聚焦上海、深圳、廣州等核心城市新增權(quán)益地價總額約496億元，新增總土儲建面約690萬平米，截至22年末，公司在建和規(guī)劃中項(xiàng)目總土儲建面約1.2億平米，同比減少20.4%。
經(jīng)營性業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯，有望提升資產(chǎn)估值：截至22年底，公司旗下“泊寓”共運(yùn)營租賃住房21.5萬間，累計開業(yè)16.7萬間；萬緯物流累計開業(yè)倉儲項(xiàng)目可租賃面積954萬平米；商業(yè)項(xiàng)目累計開業(yè)242個，合計建面1228萬平；公司經(jīng)營性業(yè)務(wù)先發(fā)布局多年，在國內(nèi)規(guī)模優(yōu)勢明顯，項(xiàng)目經(jīng)營質(zhì)量優(yōu)異，有望乘REITs之風(fēng)，加快優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，提高資產(chǎn)估值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)回報率提升。
融資渠道暢通，結(jié)構(gòu)與成本優(yōu)化：22年，公司累計發(fā)行信用債301億元。截至22年末，公司有息負(fù)債總額3141億元，對應(yīng)綜合融資成本為4.06%，短債占比為20.5%，較21年有所優(yōu)化；在手貨幣資金1372億元，可有效覆蓋短債。
盈利預(yù)測、估值與評級：考慮公司銷售下行，我們預(yù)測公司23-24年EPS為2.00元（下調(diào)13.4%）、2.19元（下調(diào)18.6%），新增公司25年EPS預(yù)測為2.40元，當(dāng)前A股股價對應(yīng)23-25年P(guān)E估值為7.8/7.2/6.5倍，公司作為行業(yè)頭部優(yōu)質(zhì)房企，發(fā)展穩(wěn)健，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)具備先發(fā)優(yōu)勢，維持A/H股“買入”評級。
風(fēng)險提示：銷售與拿地不及預(yù)期，項(xiàng)目結(jié)算不及預(yù)期，市場下行超預(yù)期等風(fēng)險
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