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事項(xiàng)：
　　公司公布2023年一季報(bào)，一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入684.7億元，較上年同期調(diào)整后增長(zhǎng)9.3%；歸母凈利潤(rùn)14.5億元，較上年同期調(diào)整后增長(zhǎng)1.2%。
　　平安觀點(diǎn)：
　　業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)管理提效。公司一季度歸母凈利潤(rùn)同比增1.2%，增速低于營(yíng)收增速，主要受結(jié)算結(jié)構(gòu)、地價(jià)上漲與限價(jià)影響，期內(nèi)毛利率同比降3.4pct至15.4%（其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率17.2%）。期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步提效，人工及行政費(fèi)用下降，帶動(dòng)期間費(fèi)用率同比降2.7pct至6.8%。期末預(yù)收賬款及合同負(fù)債4,884.3億元，為2022年?duì)I收97%，為后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。
　　銷售同比略降，拿地保持謹(jǐn)慎。期內(nèi)公司銷售面積625.7萬(wàn)平方米，銷售金額1,013.8億元，同比分別下降1.1%和4.8%。公司全面檢視在售項(xiàng)目、首開(kāi)項(xiàng)目的操盤(pán)情況，重點(diǎn)提升產(chǎn)品性價(jià)比和精益管理水平，拉通優(yōu)秀案例的操盤(pán)方案，將優(yōu)秀實(shí)踐復(fù)制推廣；對(duì)于存量資源，以樓棟為單位對(duì)庫(kù)存進(jìn)行再分類并明確不同的銷售策略。期內(nèi)新增土儲(chǔ)總建面
　　87.6萬(wàn)平方米，拿地銷售面積比為14.0%；實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工及復(fù)工計(jì)容面積590.0萬(wàn)平方米，完成全年計(jì)劃35%，實(shí)現(xiàn)竣工計(jì)容面積344.1萬(wàn)平方米，完成全年計(jì)劃10.7%。
　　多元業(yè)務(wù)向好，物流倉(cāng)儲(chǔ)收入增幅居前。物業(yè)方面，一季度萬(wàn)物云新增阿里巴巴集團(tuán)北京總部等11個(gè)商企服務(wù)項(xiàng)目。租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目，下同）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.8億元，同比增長(zhǎng)10.8%，期末共運(yùn)營(yíng)管理21.7萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.6億元，同比增長(zhǎng)20.0%，期末萬(wàn)緯物流綠色倉(cāng)庫(kù)可租賃面積568萬(wàn)平方米，占已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目可租賃面積58%。商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入23.3億元（含非并表收入），同比增長(zhǎng)10.4%，其中印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入13.7億元。保持綠檔水平，長(zhǎng)期負(fù)債占比提高。期末公司凈負(fù)債率45.5%，剔除預(yù)收款負(fù)債率為68.3%；持有貨幣資金1,400.1億元，對(duì)短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)為2.4倍；長(zhǎng)期負(fù)債占比進(jìn)一步提高至81.5%；“三道紅線”持續(xù)保持綠檔，國(guó)際信用評(píng)級(jí)穩(wěn)定。
　　投資建議：維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)分別為233億元、235億元、245億元，當(dāng)前市值對(duì)應(yīng)PE分別為7.8倍、7.7倍、7.4倍。當(dāng)前地產(chǎn)銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)，公司銷售經(jīng)營(yíng)有望向好，同時(shí)公司積極把握融資窗口期，股權(quán)融資與低成本信貸資金利于后續(xù)優(yōu)質(zhì)土地獲取，進(jìn)一步強(qiáng)化公司領(lǐng)先地位；同時(shí)多元化布局打開(kāi)新的增長(zhǎng)空間，維持“推薦”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）當(dāng)前地產(chǎn)修復(fù)仍不牢固，若后續(xù)銷售再次回落，可能影響未來(lái)公司規(guī)模增長(zhǎng)，并帶來(lái)項(xiàng)目減值風(fēng)險(xiǎn)；2）公司多元化業(yè)務(wù)拓展存在不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；3）公司股權(quán)融資業(yè)務(wù)存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)