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23Q1年歸母凈利潤(rùn)同比+1%、符合預(yù)期，扣非歸母凈利潤(rùn)同比-41%。23Q1公司營(yíng)業(yè)收入685億元，同比+9.3%；歸母凈利潤(rùn)14.5億元，同比+1.2%；扣非歸母凈利潤(rùn)6.5億元，同比-40.9%；基本每股收益0.13元，同比+1.8%。地產(chǎn)結(jié)算收入542億元，同比+9.8%；地產(chǎn)結(jié)算面積434萬(wàn)平，同比+15.8%；地產(chǎn)結(jié)算毛利率（稅金前）為17.2%，同比-4.6pct；毛利率、歸母凈利率分別為15.4%、2.1%，同比分別-3.4pct、-0.2pct；三費(fèi)費(fèi)率為6.8%，同比-2.7pct，其中銷(xiāo)售、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)率分別-0.4pct、-1.9pct和-0.4pct；合聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資收益1.5億元、同比+58%；金融資產(chǎn)公允投資收益6.7億元，同比+2744%。23Q1末公司預(yù)收賬款4,871億元，同比-25.7%；并表已售未結(jié)算金額為5,489億元，同比-25.7%，覆蓋22年地產(chǎn)結(jié)算金額1.2倍。
　　23Q1銷(xiāo)售額1,014億、同比-5%，拿地偏謹(jǐn)慎、拿地/銷(xiāo)售額比16%。23Q1公司銷(xiāo)售額1,014億元，同比-4.8%；銷(xiāo)售面積626萬(wàn)平，同比-1.1%；銷(xiāo)售均價(jià)1.62萬(wàn)元/平，同比-3.7%。23Q1公司拿地謹(jǐn)慎，拿地5塊，拿地面積98萬(wàn)平，同比-33%；拿地金額161億元，同比-8%；拿地均價(jià)1.65萬(wàn)元/平，同比+37%。23Q1公司拿地/銷(xiāo)售面積比16%，拿地/銷(xiāo)售金額比16%，拿地/銷(xiāo)售均價(jià)比102%，源于拿地聚焦在廣州、南京等核心城市。23Q1新開(kāi)工面積590萬(wàn)平，同比-1.6%，完成年初計(jì)劃35%；竣工面積344萬(wàn)平，同比+10.9%，完成年初計(jì)劃11%。23年計(jì)劃新開(kāi)工/竣工面積1,673/3,227萬(wàn)平，同比分別+7%/-11%。23Q1末公司未竣工建面1.16億平，權(quán)益比例63%；剔除估算全口徑已售未結(jié)面積后，可售面積覆蓋22年銷(xiāo)售面積2.5倍。
　　23Q1期間IP收入合計(jì)41億元、同比+13%，多元業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。1）物流地產(chǎn)方面，23Q1萬(wàn)緯物流收入9.6億元，同比+20.0%；其中高標(biāo)庫(kù)收入5.7億元，同比+11.5%；冷鏈園區(qū)收入3.9億元，同比+35.0%。截至22年末，累計(jì)開(kāi)業(yè)GLA964萬(wàn)平，同比+16.4%；其中高標(biāo)庫(kù)846萬(wàn)平，穩(wěn)定期出租率90%；冷鏈118萬(wàn)平，穩(wěn)定期使用率75%。2）租賃住宅方面，23Q1末在管泊寓21.7萬(wàn)間，已開(kāi)業(yè)17.05萬(wàn)間，出租率95%；已納保8.14萬(wàn)間。23Q1收入7.8億元，同比+10.8%。3）商業(yè)地產(chǎn)方面，22年末開(kāi)業(yè)面積1,228萬(wàn)平，同比+7.8%，其中印力開(kāi)業(yè)占比71%。23Q1收入23.3億元，同比+10.4%；其中印力收入13.7億元，同比-3.5%。因此，23Q1公司IP合計(jì)收入41億元，同比+12.6%。4）物業(yè)管理方面，22年萬(wàn)物云營(yíng)收303億元，同比+26.1%；蝶城數(shù)量584個(gè)、同比+27%。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資成本低位、供給出清資金具相對(duì)優(yōu)勢(shì)。23Q1末，公司穩(wěn)居綠檔，剔預(yù)負(fù)債率68.4%；凈負(fù)債率45.5%；現(xiàn)金短債比2.2倍。23Q1末，有息負(fù)債3,242億元，同比+15.0%；22年末融資成本4.06%，持續(xù)低位；新增融資的平均融資成本為3.88%。公司標(biāo)普、惠譽(yù)評(píng)級(jí)BBB+，穆迪Baa1，評(píng)級(jí)展望均為穩(wěn)定。近期公司發(fā)債情況：22年12月發(fā)行2筆中票，合計(jì)57億元/3.0%/3年；23年4月發(fā)行中票20億元/3.11%/3年。
　　投資分析意見(jiàn)：業(yè)績(jī)平穩(wěn)，多元成長(zhǎng)，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。近年來(lái)，持續(xù)的供給側(cè)調(diào)控已改變了房地產(chǎn)游戲規(guī)則，行業(yè)進(jìn)入到管理紅利時(shí)代，考慮到公司穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表和運(yùn)營(yíng)管理方面能力，預(yù)計(jì)公司將在行業(yè)供給出清格局優(yōu)化背景下具有一定發(fā)展優(yōu)勢(shì)?？紤]到行業(yè)銷(xiāo)售承壓，我們維持公司23-25年盈利預(yù)測(cè)分別為215/214/215億元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)23年P(guān)E為8X，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，市場(chǎng)銷(xiāo)售去化率不及預(yù)期。