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收入小幅增長(zhǎng)，利潤(rùn)維持平穩(wěn)
　　2023Q1萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入684.7億（YoY+9.3%），凈利潤(rùn)28.3億（YoY+1.4%），歸屬母公司凈利潤(rùn)14.5億（YoY+1.2%）。實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.12（YoY+1.8%）。
　　管控提效及金融資產(chǎn)公允價(jià)值增值，對(duì)沖部分結(jié)算毛利率下行影響，一季度公司業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)釋放。具體而言，一季度公司結(jié)算口徑毛利率15.5%（YoY-3.4pct），管理費(fèi)用15.5億（YoY-40.5%），公允價(jià)值變動(dòng)3.2億（YoY+3496.8%）。
　　毛利率觸底，費(fèi)用率改善顯著
　　2023Q1，萬(wàn)科結(jié)算毛利率為15.5%（YoY-3.4pct），凈利潤(rùn)率4.1%（YoY-0.3pct），歸屬母公司凈利潤(rùn)口徑下凈利潤(rùn)率為2.1%（YoY-0.2pct）。
　　受前期低毛利項(xiàng)目交付結(jié)算以及低毛利非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)影響，結(jié)算毛利率水平觸底。一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為17.2%。管理效率持續(xù)提升，對(duì)沖整體行業(yè)利潤(rùn)率下行影響。一季度公司期間費(fèi)用率6.8%（YoY-2.7pct）；其中，管理費(fèi)用占收入比例為2.5%（YoY-1.9pct），降至近八年來(lái)新低。
　　銷(xiāo)售底部企穩(wěn)，多元拿地提升
　　銷(xiāo)售層面，一季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售金額1013.8億（YoY-4.8%），銷(xiāo)售面積625.7萬(wàn)㎡（YoY-1.1%），拿地建筑面積87.6萬(wàn)㎡，面積口徑下拿地強(qiáng)度14%。
　　在疫情復(fù)蘇疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)政策持續(xù)驅(qū)動(dòng)銷(xiāo)售復(fù)蘇背景下，公司銷(xiāo)售規(guī)模底部企穩(wěn)。招拍掛市場(chǎng)保持聚焦拿地的同事，公司積極參與一批舊改項(xiàng)目，當(dāng)前規(guī)劃條件下的總計(jì)容建筑面積383.8萬(wàn)㎡。多元化拿地?cái)U(kuò)展土儲(chǔ)規(guī)模。
　　負(fù)債保持穩(wěn)健，持續(xù)維持綠檔
　　一季度末，萬(wàn)科保持三道紅線綠檔要求，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，凈負(fù)債率45.5%，現(xiàn)金短債比2.4，負(fù)債中長(zhǎng)期負(fù)債占比提升至81.5%?？傎Y產(chǎn)負(fù)債率77.2%（YoY-2.6pct）。
　　多元業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展，萬(wàn)物云持續(xù)推進(jìn)蝶城戰(zhàn)略，一季度新增阿里巴巴北京總部、中移動(dòng)廣西公司等11個(gè)商企項(xiàng)目；長(zhǎng)租板塊實(shí)現(xiàn)收入7.8億（YoY+10.8%），新開(kāi)業(yè)3900間，累計(jì)已開(kāi)業(yè)17.05萬(wàn)間，出租率95%。物流倉(cāng)儲(chǔ)板塊一季度實(shí)現(xiàn)收入9.6億（YoY+20），其中高標(biāo)倉(cāng)收入5.7億（YoY+11.5%），冷鏈?zhǔn)杖?.9億（YoY+35%）。商業(yè)方面，一季度實(shí)現(xiàn)收入23.3億（YoY+10.4%），其中印力板塊收入占比58.8%。
　　投資建議：2023年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速接近正增長(zhǎng)。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，保持拿地能力，具備正常融資、拿地、銷(xiāo)售能力的頭部房企萬(wàn)科，將憑借多年穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的管理優(yōu)勢(shì)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到多元化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的持續(xù)改善。
　　我們預(yù)計(jì)，2023年-2025年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5585億、6216億及6527億，同比增長(zhǎng)10.8%、11.3%、5%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)266億、294億及301億，同比增長(zhǎng)17.6%、10.6%、2.2%，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2023年P(guān)E為6.7倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：新房?jī)r(jià)格超預(yù)期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期、融資環(huán)境惡化超預(yù)期、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)。