>> 廣發(fā)證券-萬科A(000002)收入穩(wěn)健增長，利潤率壓力釋放-230501
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收入增長穩(wěn)健，資產處置增厚利潤規(guī)模。根據公司財報，23Q1公司實現營業(yè)收入684.7億人民幣（下同），同比+9.3%，歸母凈利潤14.5億元，同比+1.2%，扣非歸母凈利潤6.5億元，同比-40.9%，歸母凈利及扣非歸母凈利間差異主要由交易性金融資產等處置收益等帶來。
地產結算規(guī)模穩(wěn)健，利潤率壓力有所釋放。23Q1公司實現地產結算收入542億元，同比+10%，利潤規(guī)模下降主要由于毛利率下降，而費用率的改善及公允價值變動則有正向貢獻。23Q1公司整體毛利率及扣稅毛利率分別為15.4%、11.6%，同比分別下降3.4pct、3.5pct，利潤率壓力有所釋放；公允價值變動凈收益貢獻3.2億元（22Q1為0.09億元）。考慮到公司多年培育的新賽道業(yè)務如物流、長租公寓等，這部分資產有望隨公募REITs推進實現價值重估，為報表帶來正向收益。
銷售排名提升，擴表積極，拿地具備資金優(yōu)勢。23Q1公司實現銷售規(guī)模1014億元，同比-5%，全國排名提升至第2位；新增5宗土地，總地價161億元，對應拿地力度16%，受土拍烈度等影響環(huán)比有所下降?？紤]到公司是頭部優(yōu)質房企，23Q1末有息負債較22年末進一步增長3%，積極擴表為業(yè)務發(fā)展提供動力，資金實力也將為拿地帶來優(yōu)勢。
盈利預測與投資建議。隨著市場及政策回暖，公司開發(fā)業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展，新業(yè)務茁壯成長，迎來新的發(fā)展機遇。維持公司對應最新一期增厚歸母凈資產1倍合理估值，考慮人民幣對港幣匯率0.88，對應A股\H股22.30元/股\21.49港元/股合理價值，維持A股\H股“買入”評級。
風險提示。改善不及預期，包括政策改善、居民需求持續(xù)性不及預期等；供給側出清擾動市場情緒；結算規(guī)模及利潤率不及預期等。
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