>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第18周周報(bào)(4月29日-5月5日)：五一期間新房二手房成交同比正增長，多城放寬公積金貸款政策-230508
| 上傳日期： |
2023/5/8 |
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| 3312KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本周新房、二手房成交面積同比增速持續(xù)下行，環(huán)比增速轉(zhuǎn)負(fù)；五一假期新房、二手房成交同比均呈現(xiàn)正增長。土地市場溢價(jià)率環(huán)比上升，土拍熱度持續(xù)回升。
核心觀點(diǎn)
本周新房、二手房成交同比增速持續(xù)下行，環(huán)比增速轉(zhuǎn)負(fù)。43城新房成交面積為187.6萬平，環(huán)比下降53.8%，同比上升7.0%，同比增速較上周減少了11.5個(gè)百分點(diǎn)，一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-60.1%、-59.0%、-20.7%，同比增速分別為95.6%、8.5%、13.2%，其中一、二線城市同比增速較上周分別減少了18.0、19.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比增速較上周增加了27.4個(gè)百分點(diǎn)。15城二手房成交面積為75.3萬平，環(huán)比下降68.4%，同比上升60.9%，同比增速較上周減少了1.4個(gè)百分點(diǎn)；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-69.1%、-73.0%、-46.0%，同比增速分別為4.3%、63.7%、234.1%，一、二線城市同比增速較上周分別減少5.3、27.5個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比增速較上周增加164.5個(gè)百分點(diǎn)。
五一假期間新房、二手房成交同比均呈現(xiàn)正增長。2023年五一假期43城新房成交面積84.4萬平，同比增長7%，較2021年同期下降69%，較2020年同期下降48%；其中一、二、三線城市同比增速分別為215%、-19%、11%。2023年五一假期15城二手房成交面積7.47萬平，同比增長14%，較2021年同期增長2%，較2020年同期下降22%；其中一、二、三線城市同比增速分別為-6%、-51%、253%。
新房庫存面積、去化周期同環(huán)比均下降。14城市新房庫存面積1.01億平，環(huán)比下降0.4%，同比下降2.9%；去化周期12.6個(gè)月，環(huán)比下降0.1個(gè)月，同比下降4.9個(gè)月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為-0.7%、-0.2%、0.0%，同比增速分別為3.1%、-13.0%、-12.8%；去化周期分別為10.4、11.4、12.2個(gè)月，一、三線城市環(huán)比分別下降0.2、0.1個(gè)月，二線城市環(huán)比基本不變，一、二、三線城市同比分別下降5.8、3.8、2.7個(gè)月。
土地市場溢價(jià)率環(huán)比上升，土拍熱度持續(xù)回升。百城成交土地規(guī)劃建面為1840萬平，環(huán)比下降30.5%，同比下降52.7%；成交土地總價(jià)為440億元，環(huán)比下降35.5%，同比下降66.7%；樓面均價(jià)為2391元/平，環(huán)比下降7.2%，同比下降29.4%；溢價(jià)率為6.03%，環(huán)比上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比上升；因五一假期空檔，融資規(guī)模環(huán)比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為29.8億元，同比上升112.8%，環(huán)比下降84.6%，凈融資額為-195.4億元。國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為29.8億元，同比上升112.8%，環(huán)比下降83.1%，凈融資額為-37.6億元。民企國內(nèi)債券總發(fā)行量為0億元，總償還量為157.8億元，同比上升1111.4%，環(huán)比上升307.4%；凈融資額為-157.8億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為2.8%，較上周上升4.8個(gè)百分點(diǎn)；相對(duì)滬深300收益為3.1%，較上周上升5.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊PE為15.28X，較上周上升0.92X。北上資金對(duì)食品飲料、銀行、非銀金融加倉金額較大，分別為26.25、19.30、13.02億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為0.04%（上周為-0.04%），凈買入1.94億元（上周凈買入-4.40億元）。
投資建議
本周核心重點(diǎn)城市政策利好仍在不斷推出。廣州創(chuàng)新推進(jìn)一手房帶押過戶，上海、廣州、合肥、蘇州等多個(gè)核心城市放寬公積金貸款；其中上海開始實(shí)施多子女家庭住房公積金支持政策，家庭最高可貸144萬元。
具體標(biāo)的，我們建議在板塊目前估值仍然相對(duì)較低的情況下，關(guān)注內(nèi)生增長快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司；REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方；以及在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。我們建議關(guān)注以下兩條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）主題性投資機(jī)會(huì)，包括REITs相關(guān)：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)；房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的：貝殼、我愛我家。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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