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單月銷售保持增長，一線城市投資力度加大，維持“買入”評級
　　萬科發(fā)布2023年4月經(jīng)營簡報，單月銷售同比持續(xù)提升，投資拿地力度增大。公司開發(fā)業(yè)務保持穩(wěn)健，多賽道擴張優(yōu)勢明顯，我們認為公司有動力和機會保持現(xiàn)有規(guī)模，整體盈利水平將持續(xù)修復。我們維持盈利預測，預計2023-2025年公司歸母凈利潤分別為278.0、320.5、342.8億元，EPS分別為2.33、2.69、2.87元，當前股價對應PE估值分別為6.7、5.8、5.4倍，維持“買入”評級。
　　單月銷售同比持續(xù)提升，累計銷售金額降幅收窄
　　公司4月實現(xiàn)合同銷售面積206.3萬平方米，合同銷售金額334.7億元，同比分別增長28.2%和8.5%，環(huán)比下降22.1%和21.5%，較3月銷售小陽春有所回落。公司1-4月累計實現(xiàn)合同銷售面積832.0萬平方米，合同銷售金額1348.6億元，分別同比增長4.8%和下降1.8%，銷售金額累計降幅持續(xù)收窄。3月以來公司銷售同比回升，在2021年同期低基數(shù)下，公司有望在二季度通過集中供貨推盤實現(xiàn)銷售業(yè)績的持續(xù)改善。
　　投資拿地聚焦高能級城市，四城新增5宗地塊
　　公司4月投資動作相較一季度有所增加，單月在上海、杭州、南京和寧波新增4宗地塊，總土地計容建面55.2萬方，對應總土地款146.0億元，拿地面積和金額權益比分別為76.3%和66.4%。其中公司在上海一批次供地獲取松江和閔行優(yōu)質地塊，權益地價達76.3億元，繼續(xù)加大一線城市投資力度。
　　負債結構優(yōu)化，三道紅線維持綠檔
　　公司4月公開市場發(fā)行20億元中期票據(jù)，票面利率3.33%。截至2023年一季度末，公司凈負債率45.5%；持有貨幣資金1400.1億元，對短期借款和一年內(nèi)到期有息負債覆蓋倍數(shù)為2.4倍；長期負債占比進一步提高至81.5%；“三道紅線”持續(xù)保持綠檔，國際信用評級穩(wěn)定。
　　風險提示：行業(yè)恢復不及預期，政策放松不及預期，公司銷售恢復不及預期。