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核心觀點
　　本周市場回顧。第18周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強于滬深300指數(shù)，強于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對收益為3.1%。滬深300指數(shù)報收4016.88，周度漲幅為0.3%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報收2267.63，周度漲幅-2.5%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報收2818.16，周度漲幅為2.8%。
　　本周行業(yè)要聞。上海：多子女家庭的職工最高貸款限額上浮20%。廣州：生育二孩及以上的家庭住房公積金貸款最高額度上浮30%。合肥：購買新房可申請?zhí)崛”救思芭渑假~戶內(nèi)的住房公積金支付購房首付款。唐山：取消貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存余額掛鉤。惠州惠陽：首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%下調(diào)至20%，可預(yù)提住房公積金支付購房首付款。南昌紅谷灘區(qū)：購買新房且完成合同備案的，可享受最高600元/平方米+1%契稅補貼。蘇州：養(yǎng)育未成年多子女家庭首次貸款額度可上浮30%。南昌：停止向房企收取住房公積金貸款擔(dān)保保證金。貴州：多子女家庭購買首套房最高貸款額度為80萬元，二套房為70萬元。北京出讓2宗宅地，均觸頂搖號。武漢首場集中供地3宗涉宅地塊全部成交，1宗溢價、2宗底價，成交金額22.9億元，平均溢價率4.6%。
　　第18周新房和二手房銷售量均較上周下降。第18周44大城市新房銷售為1.8萬套，較第17周下降46.3%；21大城市二手房銷售0.8萬套，較第17周下降69.6%。一線城市新房、二手房交易較第17周分別下降58.8%、下降69.6%；二線城市新房、二手房交易較第17周分別下降46.9%、下降71.4%。庫存量和庫銷比均較第17周上升。截至第18周，20大城市庫存為114.8萬套，較第17周增加5689套；庫銷比為14.3個月，較第17周上升0.3個月。本周土地市場活躍度較第17周下降。第18周36大城市市本級合計成交土地27塊。土地出讓金減少。2023年第18周36大城市市本級土地出讓金為260.6億元，較第17周減少77.8億元。平均溢價率上升。2023年第18周36大城市市本級土地成交平均溢價率8.2%，較第17周上升1.4個百分點。
　　重點公司公告。萬科、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、碧桂園、金地集團、綠城中國等發(fā)布2023年4月份銷售情況簡報。招商蛇口發(fā)布2022年度利潤分配方案實施公告。融創(chuàng)中國約85%債權(quán)人加入重組支持協(xié)議。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　本周新房和二手房成交環(huán)比下滑，主要系假期影響。五一期間銷售表現(xiàn)相對平淡，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，58個城市五一假期日均成交面積同比-1.0%，其中一線、二線、三線城市同比分別+75.6%/-11.8%/+15.6%，當(dāng)前銷售市場或逐漸回到“弱復(fù)蘇”的通道。4月克而瑞百強房企單月銷售金額和銷售面積同比分別增長30.4%/2.2%，央國企競爭優(yōu)勢持續(xù)擴大，TOP30房企央國企4月銷售金額同比增長69.5%，而民企和混合所有制房企同比僅增長4.0%。央國企的銷售優(yōu)勢可以從拿地和信用兩個角度分析，央國企去年拿地力度較高，在銷售復(fù)蘇的過程中供貨質(zhì)量高、推盤堅決，銷售增速高于行業(yè)的確定性較強，率先恢復(fù)“新增拿地-高質(zhì)量供貨-快速去化”的良性循環(huán)。信用方面，購房者對于新房的交付更加看重，盡管保交付已經(jīng)形成一定成果，高信用開發(fā)商尤其是央國企仍更受購房者青睞。政策方面延續(xù)寬松基調(diào)，上海、廣州、合肥、蘇州、唐山等地均出臺公積金相關(guān)優(yōu)化政策，近期各地需求端放松均主要以公積金政策、購房補貼、房票安置等為主，涉及城市的能級有所上升。預(yù)計行業(yè)仍將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當(dāng)前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險進(jìn)一步擴大。