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投資要點(diǎn)
　　上周（2023.4.29-2023.5.5，下同）：上周（5.4-5.5）房地產(chǎn)板塊（SW）漲跌幅+2.8%，同期滬深300、萬(wàn)得全A指數(shù)漲跌幅分別-0.3%，-0.5%，超額收益分別為+3.1%、+3.3%。29個(gè)中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第5。
　　房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：
　?。?）新房市場(chǎng)：上周38城新房成交面積187.8萬(wàn)方，環(huán)比-53.0%，同比+23.8%；2023年5月1日至5月5日累計(jì)成交124.5萬(wàn)方，同比+57.4%。今年截至5月5日累計(jì)成交6245.6萬(wàn)方，同比+14.2%。
　　（2）二手房市場(chǎng)：上周14城二手房成交面積69.2萬(wàn)方，環(huán)比-70.3%，同比+32.8%；2023年5月1日至5月5日累計(jì)成交63.8萬(wàn)方，同比+139.3%。今年截至5月5日累計(jì)成交3043.2萬(wàn)方，同比+69.1%。
　　（3）庫(kù)存及去化：上周14城新房累計(jì)庫(kù)存9443.0萬(wàn)方，環(huán)比-0.4%，同比-0.9%；14城新房去化周期為14.7個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)+0.1個(gè)月，同比變動(dòng)-0.8個(gè)月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為11.6個(gè)月、9.0個(gè)月、14.9個(gè)月、39.0個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)+0.0個(gè)月、+0.2個(gè)月、-0.4個(gè)月、+0.0個(gè)月。
　?。?）土地市場(chǎng)：2023年5月1日-2023年5月7日百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量為130宗，環(huán)比-81.1%，同比-52.6%；供應(yīng)土地建筑面積為863.8萬(wàn)方，環(huán)比-80.6%，同比-53.9%。百城土地成交建筑面積1468.8萬(wàn)方，環(huán)比20.6%，同比-24.7%；成交樓面價(jià)788元/平，環(huán)比-66.9%、同比-71.3%；土地溢價(jià)率4.7%，環(huán)比-1.3%，同比+3.5%。
　　重點(diǎn)數(shù)據(jù)與政策：中央政治局再提“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。強(qiáng)調(diào)超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)將規(guī)劃建設(shè)保障性住房。地方層面，多城出臺(tái)限貸放松政策：廣州二孩及以上家庭購(gòu)買(mǎi)首套房，公積金貸款最高額度擬上浮30%。江西2022年住房公積金繳存額同比增長(zhǎng)10.08%，提取額386.89億元。蘇州上調(diào)住房公積金貸款倍數(shù)，多孩家庭首房首貸額度可上浮30%。安徽5月23日起支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。
　　周觀點(diǎn)：上周受五一假期影響，多地房管局未更新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，新房與二手房環(huán)比數(shù)據(jù)大幅下降。預(yù)計(jì)5月銷(xiāo)售仍可維持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，6月由于2022年高基數(shù)原因同比數(shù)據(jù)將承壓，全年銷(xiāo)售面積增速轉(zhuǎn)正。推薦關(guān)注土儲(chǔ)充裕、布局聚焦核心城市、信用資質(zhì)良好的房企，未來(lái)有望率先受益于市場(chǎng)復(fù)蘇和政策放松；同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)和代建行業(yè)的投資機(jī)會(huì)。推薦標(biāo)的：1）開(kāi)發(fā)商：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)，建議關(guān)注華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)，建議關(guān)注保利置業(yè)；2）物業(yè)公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、雅生活服務(wù)，建議關(guān)注保利物業(yè)、越秀服務(wù)；3）代建公司：綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷(xiāo)售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。