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核心觀點(diǎn)
　　房地產(chǎn)新發(fā)展模式下，行業(yè)呈現(xiàn)城市聚焦、存量運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)化三大趨勢(shì)，而央國(guó)企有望全面受益。城市聚焦方面，央國(guó)企在核心城市優(yōu)勢(shì)明顯，強(qiáng)投資+強(qiáng)銷售推動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大；存量運(yùn)營(yíng)方面，央國(guó)企手握大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)同時(shí)具備長(zhǎng)足經(jīng)驗(yàn)；輕資產(chǎn)化方面，央國(guó)企的品牌優(yōu)勢(shì)和信用優(yōu)勢(shì)凸顯。我們看好頭部央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企重塑中國(guó)特色房地產(chǎn)行業(yè)估值體系。
　　摘要
　　新發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)城市聚焦、重視存量運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)化三大趨勢(shì)。1）城市聚焦：一二線成交金額占比從2018年的61.5%提升至2022年的65.8%，集中供地22城宅地出讓金全國(guó)占比從2018年的40.0%提升至2022年的47.9%。2）存量運(yùn)營(yíng)：全國(guó)商業(yè)、辦公、園區(qū)、租賃住房及倉(cāng)儲(chǔ)物流五大業(yè)態(tài)均有大量存量資產(chǎn)亟待盤(pán)活，運(yùn)營(yíng)能力成為開(kāi)發(fā)商發(fā)展的重要驅(qū)力。3）輕資產(chǎn)化：輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型已成趨勢(shì)，代建業(yè)務(wù)最值關(guān)注，市場(chǎng)空間預(yù)計(jì)達(dá)1400億元，品牌價(jià)值和信用資質(zhì)為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
　　三大趨勢(shì)下央國(guó)企優(yōu)勢(shì)凸顯。央國(guó)企在核心城市優(yōu)勢(shì)明顯，強(qiáng)投資+強(qiáng)銷售推動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大。2022年核心11城拿地金額Top20房企央國(guó)企占比59.5%；銷售金額Top20房企中，央國(guó)企占比提升7pct至57.8%。央國(guó)企風(fēng)險(xiǎn)抗性強(qiáng)，總資產(chǎn)逆市擴(kuò)張，2022年達(dá)20萬(wàn)億占行業(yè)73.9%，先發(fā)布局持有大量?jī)?yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。品牌與信用優(yōu)勢(shì)同樣突出，在輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型中占盡先機(jī)。
　　央國(guó)企積極作為，有望重塑中國(guó)特色房地產(chǎn)行業(yè)估值體系。購(gòu)房者對(duì)于新房的交付更加看重，高信用開(kāi)發(fā)商將更得購(gòu)房者青睞；央國(guó)企的信用優(yōu)勢(shì)凸顯，2023Q1前20強(qiáng)央國(guó)企銷售金額同比+64.2%，大幅優(yōu)于其他房企的-11.7%。央國(guó)企在債權(quán)、股權(quán)融資方面均具備優(yōu)勢(shì)，仍具備擴(kuò)表能力，未來(lái)有望通過(guò)投資與銷售的良性循環(huán)獲取更大發(fā)展動(dòng)能，進(jìn)而得到價(jià)值重估。
　　投資建議：由于央國(guó)企順應(yīng)了房地產(chǎn)行業(yè)城市聚焦、存量運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)化三大趨勢(shì)，我們看好其經(jīng)營(yíng)持續(xù)提升和價(jià)值重估。推薦A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、建發(fā)股份，港股：越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、碧桂園。隨著地產(chǎn)銷售復(fù)蘇，商業(yè)及物管企業(yè)盈利和估值有望修復(fù)，推薦A股：新城控股，港股：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、保利物業(yè)?！氨＝粯恰惫ぷ鞒掷m(xù)推進(jìn)，推薦代建龍頭綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策升級(jí)；銷售及結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期。