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看好在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企
　　22年房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)格局改善所必經(jīng)的陣痛，經(jīng)營(yíng)不善者倒下；23年市場(chǎng)迎來復(fù)蘇，浴火涅槃?wù)叻侥芮靶?。我們認(rèn)為二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來分化行情，更加看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。中長(zhǎng)期看好：1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A、新城控股、金地集團(tuán)；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活、招商積余、萬物云、新大正。
　　業(yè)績(jī)：業(yè)績(jī)?cè)鏊俸陀芰Υ蠓禄堫^房企韌性較強(qiáng)
　　22年總體房企營(yíng)收同比下降4%，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)同比下降49%，降幅較21年擴(kuò)大31pct。47家房企中僅有9家房企歸母凈利實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，10家房企錄得虧損，虧損數(shù)量較21年增加7個(gè)。22年房地產(chǎn)行業(yè)面臨供給端部分房企信用危機(jī)，交付困難，需求端購(gòu)買力不足，預(yù)期較弱的挑戰(zhàn)；房企經(jīng)營(yíng)也經(jīng)歷了一番洗禮，各梯隊(duì)房企盈利能力大幅受挫，總體房企毛利率、歸母凈利率、加權(quán)平均ROE分別下降3.3、3.0、5.8pct至17.7%、3.5%、5.6%，從規(guī)?？矗堫^房企盈利能力依舊具備領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，從屬性看，國(guó)企毛利率與歸母凈利率高于民企，加權(quán)平均ROE略低于民企。
　　銷售：預(yù)收賬款增速首次轉(zhuǎn)負(fù)，對(duì)營(yíng)收覆蓋度持續(xù)下降
　　22年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交較弱，各屬性/梯隊(duì)房企表現(xiàn)分化，據(jù)億翰數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企中央企、地方國(guó)企、混合制企業(yè)、民企銷售金額分別同比-32%、-33%、-40%、-53%。預(yù)收賬款增速進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，22年總體房企預(yù)收賬款同比-10%，較21年-18pct。隨著預(yù)收賬款同比轉(zhuǎn)負(fù)，對(duì)房企營(yíng)收覆度也持續(xù)降低，22年總體房企預(yù)收賬款營(yíng)收覆蓋倍數(shù)較21年末降低7.0pct，其中中型房企提升2.9pct，但或與其竣工節(jié)奏受影響較大，導(dǎo)致結(jié)算規(guī)模下降有關(guān)。
　　擴(kuò)張：去庫(kù)存為全年主線，國(guó)民企擴(kuò)張意愿與能動(dòng)性分化
　　22年總體房企購(gòu)買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比-23%，較21年-36pct，房企投資與施工絕對(duì)水平有所下降。但“購(gòu)買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”除以“銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”指標(biāo)較21年上升3pct至76%，反映在保交樓大背景之下，工程款支出相對(duì)剛性導(dǎo)致拿地及工程支出強(qiáng)度回升。庫(kù)存方面，截至22年末，總體房企存貨占總資產(chǎn)比例為52%；房企存貨水平有所下降，且擴(kuò)表能力尚未完全恢復(fù)，或?qū)⒃诠┙o側(cè)對(duì)23年的成交水平形成一定制約。拿地方面，國(guó)企優(yōu)勢(shì)盡顯，22年權(quán)益拿地金額TOP30房企里民企僅余3席。
　　融資：總體扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降，國(guó)企融資優(yōu)勢(shì)凸顯
　　22年總體房企凈負(fù)債率為74.3%，較21年末+1.4pct；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.0%，較21年末-1.3pct；龍頭、中型、小型房企分別為67.6%、71.2%、64.0%。22年總體房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入總額13181億元，同比-15.6%，較21年-12.9pct；總體房企有息負(fù)債同比-0.3%，龍頭、中型、小型房企分別同比+0.5%、-3.5%、-1.6%，龍頭房企有息負(fù)債同比微增，中型房企和小型房企縮表，龍頭房企信用更強(qiáng)，擁有更強(qiáng)的舉債能力。國(guó)企和民企之間的差距更大，22年國(guó)企/民企有息負(fù)債同比+7.2%/-16.8%，國(guó)企信用優(yōu)勢(shì)十分明顯。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。