>> 華西證券-政策專題報(bào)告：房地產(chǎn)政策歷史回顧-230509
| 上傳日期： |
2023/5/10 |
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pdf 共27頁(yè) |
來(lái)源： |
華西證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
顧洋愷 |
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1978年-1991年房地產(chǎn)啟蒙階段
1978年改開(kāi)之后，單一的福利分房制度不再完全適用當(dāng)時(shí)的社會(huì)環(huán)境，有關(guān)住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等理論被陸續(xù)提出，房地產(chǎn)進(jìn)入啟蒙階段。
1992年-1997年房地產(chǎn)開(kāi)始調(diào)控
高速的野蠻發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不穩(wěn)定性，中央調(diào)控隨即出現(xiàn)。1992、1993年商品房銷售總額同比分別增長(zhǎng)79.35%和102.47%。面對(duì)這樣過(guò)熱的市場(chǎng)環(huán)境，首次房地產(chǎn)調(diào)控措施適時(shí)出臺(tái)，房地產(chǎn)熱度迅速下降。
1998年-2002年房地產(chǎn)進(jìn)入完全市場(chǎng)化
強(qiáng)力調(diào)控疊加金融危機(jī)使樓市陷入困境，1998年后房地產(chǎn)政策走向?qū)捤伞?998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式宣布停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。自此開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)完全進(jìn)入住宅市場(chǎng)化的時(shí)代。
2003年-2007年調(diào)控規(guī)范市場(chǎng)
走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱，政策方向再次由鼓勵(lì)轉(zhuǎn)向調(diào)控。盡管03年國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)表述為支柱產(chǎn)業(yè)，但調(diào)高二套房首付比例、“831”大限等政策的相繼出臺(tái)還是控制住了房地產(chǎn)的失速增長(zhǎng)。
2008年-2009年投資救市
受金融危機(jī)影響樓市遇冷，隨后的刺激政策又讓房地產(chǎn)市場(chǎng)快速反彈。2008年11月國(guó)常會(huì)上，時(shí)任總理溫家寶提出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，計(jì)劃到2010年共投資約4萬(wàn)億元。政策實(shí)施的效果非常顯著，2009年全年商品房銷售面積同比上漲43.60%，銷售金額同比上漲75.50%。
2010年-2013年遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲
09年政策轉(zhuǎn)向，以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為主線的調(diào)控措施開(kāi)始逐步實(shí)施。2009年12月14日召開(kāi)的國(guó)常會(huì)提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施“國(guó)四條”，從控制商品房供應(yīng)、遏制不合理需求、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管以及推進(jìn)保障工程四個(gè)方向來(lái)推進(jìn)。2012年、13年，政策上繼續(xù)以鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果為基調(diào)，持續(xù)加強(qiáng)各項(xiàng)調(diào)控措施。
2014年-2016年政策放松去庫(kù)存
調(diào)控政策的效果顯著，但由于樓市快速萎靡以及宏觀層面的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)政策在2014年再次轉(zhuǎn)向。2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，“擴(kuò)大有效需求，化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的說(shuō)法被提出，其中還提到要“鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房”并“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”。
2017年-2021年房住不炒
樓市白熱化使得政策再次轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中不得不處理的問(wèn)題。2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位首次被提出。中央對(duì)“房住不炒”的定位始終堅(jiān)持，延續(xù)至今。
2022年-至今穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期
經(jīng)濟(jì)沖擊與樓市衰弱使得嚴(yán)苛的調(diào)控政策不再適用當(dāng)前環(huán)境，滿足居民合理住房需求，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展成為新的政策主線。2021年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議就強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，各類救市措施在2022年相繼出臺(tái)。目前樓市依然處于弱復(fù)蘇的階段，復(fù)蘇強(qiáng)度還有待驗(yàn)證。
未來(lái)展望
房地產(chǎn)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)緊密相連，因此其政策漲落也會(huì)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)的刺激與抑制也同樣是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)。現(xiàn)如今，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于修復(fù)階段，但房地產(chǎn)修復(fù)還有待驗(yàn)證。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)綁定關(guān)系也會(huì)逐漸松綁，我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅加公租房也許將是房地產(chǎn)業(yè)的新模式。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策效果不如預(yù)期
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