>> 國泰君安-萬科企業(yè)(02202.HK)4月銷售表現(xiàn)穩(wěn)??；加速獲取更多優(yōu)質(zhì)土地-230508
| 上傳日期： |
2023/5/8 |
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| 644KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
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作者： |
詹春立 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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4月份銷售表現(xiàn)總體穩(wěn)健，銷售面積錄得28.2%同比增長。最近，萬科企業(yè)（“萬科H”或“公司”）公布了其2023年4月份銷售數(shù)據(jù)。萬科H的4月份合約銷售額錄得8.5%的同比增長，達(dá)到人民幣335億元。與此同時，其銷售面積錄得更強勁的增長，同比增加28.2%，至210萬平方米。雖然4月份的銷售表現(xiàn)相對于3月份的銷售有所下滑，但總體來說萬科上個月的銷售表現(xiàn)與行業(yè)趨勢相符，總體表現(xiàn)穩(wěn)健。在今年1-4月份，萬科H總的合約銷售金額為人民幣1,349億元，總的合約銷售面積是830萬平方米，分別對應(yīng)1.8%的同比跌幅和4.8%的同比增長。
從3月份開始，萬科加速了優(yōu)質(zhì)土地的獲取。雖然2023年頭兩個月，萬科在土地市場上表現(xiàn)沉悶，但是從3月份開始，萬科在土地市場上開始變得積極。根據(jù)公司披露，在2023年3月，萬科H的權(quán)益土地費用是人民幣85億元，在南京、東莞和廣州獲取了4塊土儲。2023年4月，公司的土地補充更為積極，獲取了5塊土地，且全部位于核心高線城市。其中兩塊土地是在上海今年的首次土地集中出讓中獲得的，總的權(quán)益地價為人民幣75億元。另外三塊土地也是分別位于寧波、南京以及杭州。根據(jù)我們的計算，今年1-4月份，萬科H用于土地收購的總權(quán)益地價為人民幣192億元，高出去年同期79%。在獲取土地單價方面，今年1-4月份獲取的土地成本單價高達(dá)人民幣19,677元/平方米。事實上，公司今年1-4月份的平均售價為人民幣16,209元/平方米?？紤]到提升的土儲質(zhì)量（更多土地在核心城市核心區(qū)域），我們預(yù)計未來公司將有更高的銷售單價，以及更好的毛利率表現(xiàn)。
萬科H一季度利潤增長保持了韌性；同時毛利率表現(xiàn)可能已經(jīng)見底。公司在2023年一季度的營業(yè)收入及股東凈利潤均錄得穩(wěn)健增長。2023年一季度營業(yè)收入同比增長9.3%至人民幣685億元，股東凈利潤則同比增長1.2%至人民幣14.46億元。萬科H 2023年一季度的整體毛利率繼續(xù)下滑至15.4%，同比降低3.4個百分點。但是考慮到1）公司2021-2022年已經(jīng)計提了大額存貨減值損失（總計人民幣40億元）；以及2）新獲取的土地將逐步貢獻(xiàn)業(yè)績，其平均毛利率約為20%左右，我們相信萬科H的毛利率可能已經(jīng)觸底。
我們維持“買入”評級，目標(biāo)價20.50港元。我們預(yù)計萬科H將持續(xù)提升土儲質(zhì)量，并在未來幾年里，將從其經(jīng)營類資產(chǎn)價值釋放中獲益。我們維持萬科H 2023-2025年的每股盈利預(yù)測，分別為人民幣1.768元、人民幣1.781元和人民幣1.809元。我們維持公司“買入”的評級以及20.50港元的目標(biāo)價。目標(biāo)價相對我們的2023年每股資產(chǎn)凈值預(yù)測有20%的折讓，同時對應(yīng)10.2倍2023年核心市盈率以及0.8倍2023年市凈率
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