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2023年4月全國房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇有所轉(zhuǎn)弱。雖然2023年1-4月份房地產(chǎn)銷售同比增幅有進(jìn)一步提升，但是考慮到去年的低基數(shù)效應(yīng)，我們認(rèn)為4月份的銷售復(fù)蘇實(shí)際相對轉(zhuǎn)弱。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，在2023年1-4月份，全國房地產(chǎn)銷售金額錄得同比8.8%的增長，相比2023年1-3月份的同比增長4.1%進(jìn)一步擴(kuò)大。但是，考慮到去年因?yàn)橐咔楣芸卦斐傻牡突鶖?shù)，2023年4月份房地產(chǎn)銷售的絕對值實(shí)際是相對轉(zhuǎn)弱的。2023年4月份商品房銷售額為人民幣9,205億元，對應(yīng)39.0%的環(huán)比下跌。展望未來，考慮到年初開始的房貸利率下降帶來的作用逐漸消退，我們認(rèn)為市場需要看到新的刺激手段以支撐房地產(chǎn)市場的需求。另外，我們也認(rèn)為市場復(fù)蘇的分化繼續(xù)存在，即高線城市的房地產(chǎn)銷售將繼續(xù)保持更強(qiáng)的韌性。
　　房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)進(jìn)一步疲軟。在2023年1-4月份，房地產(chǎn)新開工面積進(jìn)一步疲軟，同比跌幅達(dá)到21.2%，相較于2023年1-3月份的19.2%同比下跌進(jìn)一步擴(kuò)大。房地產(chǎn)新開工數(shù)字的持續(xù)疲弱，反映了當(dāng)前開發(fā)商在資產(chǎn)負(fù)債表端仍需進(jìn)一步的改善。房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)前仍然不愿意推出更多的項(xiàng)目，主要是認(rèn)為房價(jià)沒有修復(fù)到一個(gè)合理出售的位置，尤其是在整體市場需求再次轉(zhuǎn)弱的情況下。在我們看來，房地產(chǎn)新開工的數(shù)據(jù)在今年第二季度可能繼續(xù)維持疲弱的勢態(tài)。但是，一些央國企可能在第二季度加速推盤節(jié)奏，主要因?yàn)槿ツ暧懈嗪透e極的土地獲取。
　　4月份較弱的社融數(shù)字，也意味著來自居民端持續(xù)的去杠桿。根據(jù)中國人民銀行最新的數(shù)據(jù)披露，在4月份，居民中長期貸款以及居民存款均錄得減少。在今年4月份總的住戶貸款減少了人民幣2,411億元，其中，短期貸款減少了人民幣1,255億元，中長期貸款減少了人民幣1,156億元。與此同時(shí)，住戶存款也在2023年4月份減少了人民幣1.2萬億元。相對較弱的社融數(shù)字，和房地產(chǎn)的復(fù)蘇轉(zhuǎn)弱是高度相關(guān)的。我們認(rèn)為，居民目前更多的是努力通過存款去償還住房貸款，這與之前幾個(gè)月采用置換的方式是不一樣的?？傮w而言，為維持一個(gè)相對穩(wěn)定的杠桿率，我們預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月貸款利率仍然有可能繼續(xù)下行。
　　行業(yè)觀點(diǎn)：我們推薦土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)的領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)，以及具有園區(qū)主題的企業(yè)。我們認(rèn)為市場情緒的改善程度將取決于接下來幾個(gè)月銷售的修復(fù)程度。同時(shí)，我們建議投資人在選擇標(biāo)的上更為謹(jǐn)慎。我們?nèi)酝扑]行業(yè)內(nèi)的國企和優(yōu)質(zhì)民企?？紤]到優(yōu)質(zhì)房企1）穩(wěn)健的銷售復(fù)蘇；以及2）財(cái)務(wù)優(yōu)勢支撐高質(zhì)量發(fā)展，我們推薦龍湖集團(tuán)（00960 HK）、金地集團(tuán)（600383 SH）、保利發(fā)展（600048SH）和萬科企業(yè)（02202 HK）。同時(shí)，我們也推薦園區(qū)公司中新集團(tuán)（601512 SH），其在利好產(chǎn)業(yè)政策下具備更好的增長前景。