>> 東海證券-供需視角下的房地產(chǎn)趨勢(shì)研判：今朝不似昨朝寒，地產(chǎn)兩極化顯然-230524
| 上傳日期： |
2023/5/24 |
大小： |
1674KB |
| 格式： |
pdf 共29頁(yè) |
來源： |
東海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
劉思佳,胡少華 |
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投資要點(diǎn)
核心觀點(diǎn)：基于供需關(guān)系等數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)四大分化：1）住宅供需結(jié)構(gòu)較好，辦公樓、營(yíng)業(yè)用房供需失衡較嚴(yán)重；2）高線城市供需較好，去化速度較快，低線城市供給過剩，今年土地出讓金規(guī)模可能偏低；3）銷售端相對(duì)較好，竣工端欠賬較多，保交樓仍有一定壓力；4）央國(guó)企和頭部?jī)?yōu)質(zhì)民企較為穩(wěn)健，部分民企仍存?zhèn)鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)。展望后市，我們認(rèn)為未來剛性和改善性購(gòu)房需求仍將保持一定規(guī)模，目前房地產(chǎn)或處于底部向上初期，住宅銷售、個(gè)人按揭貸款等先行指標(biāo)處于底部回升早期，但恢復(fù)力度不大，銷售端向投資端傳導(dǎo)的速度偏慢，本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇或?qū)⑹且粋€(gè)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的溫和回升過程。此外，在保交樓政策支持下，預(yù)計(jì)竣工面積將保持較好回升勢(shì)頭，施工面積相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)建筑建材、下游家電等需求的帶動(dòng)有望趨穩(wěn)。
住宅廣義庫(kù)存已小于1年。我們把新開工面積中的可售面積減去銷售面積作為廣義庫(kù)存，衡量房地產(chǎn)的供需情況，發(fā)現(xiàn)住宅去庫(kù)存速度較快，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存偏大。據(jù)測(cè)算，1999年至2023年4月，全國(guó)住宅已開工未售面積累計(jì)約10.6億平方米，已略低于2022全年商品住宅銷售面積的11.46億平方米，庫(kù)存去化壓力較小。結(jié)構(gòu)上，高線城市住宅供需健康，銷售需求旺盛；低線城市供需失衡，庫(kù)存出清周期長(zhǎng)。未來城市分化行情或?qū)⒀永m(xù)，業(yè)務(wù)布局重點(diǎn)覆蓋核心一二線城市的央國(guó)企和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企可能受益。
商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存偏大。據(jù)測(cè)算，1999年至2023年4月，全國(guó)辦公樓已開工未售面積約為2022全年銷售面積的13.5倍；營(yíng)業(yè)用房已開工未售面積約為2022全年銷售面積的21.2倍。由于辦公樓、營(yíng)業(yè)用房開發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)面積難以估計(jì)，實(shí)際庫(kù)存銷售比應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)低于上述數(shù)據(jù)，但供需失衡情況可能仍較為嚴(yán)重。
房企資金壓力有所緩解，但仍需警惕債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4月，房地產(chǎn)開發(fā)資金當(dāng)月同比-6.4%，降幅較3月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)構(gòu)上，受益于銷售端的明顯好轉(zhuǎn)，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，二者分別從3月的-2.8%、-2.9%升至4%、2.5%，房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在降低。從債務(wù)到期情況看，三季度將迎債務(wù)高峰，四季度債務(wù)壓力明顯回落。今年以來仍有部分房企出現(xiàn)債務(wù)展期或違約現(xiàn)象，短期內(nèi)需警惕保交樓壓力較大房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
未來潛在剛性、改善性購(gòu)房需求仍然不低。未來潛在購(gòu)房需求可分為三部分：第一，城市化進(jìn)程背景下新增城市人口對(duì)應(yīng)的剛性購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)2030年之前約為25億平米。第二，城市人均居住面積提升對(duì)應(yīng)的改善性購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)2030年之前約為55億平米。第三，棚戶區(qū)改造對(duì)應(yīng)的住房更新需求規(guī)模較小，年均約0.24-0.5億平米，但由于年度間不平衡，在棚改面積較集中年份影響會(huì)相對(duì)較大。總體上，未來每年或有約10.5億平米的購(gòu)房需求。
房地產(chǎn)當(dāng)前或處于底部上升初期，本輪復(fù)蘇或?qū)⑹且粋€(gè)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的溫和回升過程。銷售回暖是新開工和投資向上的重要信號(hào)。今年以來銷售端回暖明顯，居民購(gòu)房意愿有所修復(fù)，居民新增中長(zhǎng)期貸款、個(gè)人按揭貸款、商品住宅銷售面積三者增速均已踏過谷底并拐頭向上。但竣工面積缺口較大，居民對(duì)期房交付不確定性的擔(dān)憂仍在，未來銷售端改善向投資端傳導(dǎo)的速度可能偏慢。保交樓仍在發(fā)力，施工面積增速基本平穩(wěn)，竣工面積增速明顯抬升，竣工端家居家電、裝修裝飾等行業(yè)有望走向穩(wěn)定。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）海外局勢(shì)變化超預(yù)期；2）數(shù)據(jù)假設(shè)與可得性局限；3）居民收入低于預(yù)期；4）房企風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期發(fā)展。
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