>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報2023W21：本周新房成交同比+15.3%，百城房貸利率趨于穩(wěn)定-230528
| 上傳日期： |
2023/5/28 |
大小： |
1160KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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LPR連續(xù)10個月保持不變，百城房貸利率趨于穩(wěn)定。5月22日，央行公布最新一期5年期以上LPR為4.3%，連續(xù)第10個月保持不變。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，5月百城首套房貸利率平均為4.0%，較上月降低1BP；二套房貸利率為4.91%，環(huán)比持平。分城市看，一線、二線城市首套房貸利率分別為4.6%、3.98%，環(huán)比持平；三線城市環(huán)比微降至3.98%。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。其中，肇慶、湛江、云浮、惠州等7城取消了首套房貸利率下限，珠海、南寧、柳州、中山等4城首套房貸利率已降至3.7%。
目前多數(shù)城市市場環(huán)境尚不支持房貸利率重新上調(diào)，銷售仍需政策呵護(hù)。雖然近期多數(shù)城市房價指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)正，但根據(jù)央行機(jī)制，各城市需要在評估期內(nèi)商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，才應(yīng)恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。目前看多數(shù)城市在價格層面尚不具備重新上調(diào)房貸利率的條件。從成交量能看，5月相較4月環(huán)比進(jìn)一步下探，樣本30城單周維持在300萬方左右的量能僅略微跑贏2022年下半年市場。整體看目前購房者信心較弱，支持政策沒有大范圍退出的條件，且目前偏弱的需求需要政策繼續(xù)呵護(hù)。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動幅度為-3.4%，落后滬深300指數(shù)0.98個百分點(diǎn)，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第26名。本周上漲個股共21支，較上周減少1支，下跌股數(shù)為108支。
新房：本周30個城市新房成交面積為303.8萬平方米，環(huán)比下降0.5%，同比提升15.3%，其中樣本一線城市的新房成交面積為67.8萬方，環(huán)比7.0%，同比98.4%；樣本二線城市為179.2萬方，環(huán)比-2.3%，同比5.2%；樣本三線城市為56.8萬方，環(huán)比16.0%，同比-3.6%。從今年累計(jì)21周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)6373.0萬方，同比17.0%；一線城市為1416.7萬方，同比33.8%；二線城市為3574.4萬方，同比10.3%；三線城市為1381.9萬方，同比20.1%。
二手房：本周我們跟蹤的13個重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)127.6萬方，環(huán)比下降2.5%，同比增長47.3%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為34.6萬方，環(huán)比-4.1%；樣本二線城市為62.1萬方，環(huán)比0.9%；樣本三線城市為30.9萬方，環(huán)比-6.8%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為2559.2萬方，同比變動為63.0%。
信用債：根據(jù)wind，本周（5.22-5.28）共發(fā)行房企信用債17只，環(huán)比增加14只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)159.87億元，環(huán)比增加126.87億元，總償還量84.55億元，環(huán)比增加36.13億元，凈融資額為75.32億元，環(huán)比增加90.74億元。主體評級方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評級以AAA（51.9%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般公司債（36.3%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以3-5年（42.5%）的債券為主。
投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，認(rèn)為目前偏弱的需求需要政策繼續(xù)呵護(hù)。無論大政策是否出臺，我們認(rèn)為今年都將呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強(qiáng)的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實(shí)現(xiàn)銷售復(fù)蘇。擇股方向包含以下幾個方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競爭格局改善的。A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。
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