>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第21周周報(bào)：新房成交同比降幅擴(kuò)大，二手房成交環(huán)比持續(xù)為負(fù)-230528
| 上傳日期： |
2023/5/29 |
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| 3513KB |
| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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本周新房、二手房成交環(huán)比持續(xù)為負(fù)，新房成交同比降幅有所擴(kuò)大，二手房成交同比增速有所下降。土地市場(chǎng)溢價(jià)率環(huán)比下降，同比上升，土地市場(chǎng)環(huán)比量升價(jià)跌，同比量?jī)r(jià)齊升。
核心觀點(diǎn)
本周新房、二手房成交環(huán)比持續(xù)為負(fù)，新房成交同比降幅有所擴(kuò)大，二手房成交同比增速有所下降。43城新房成交面積為346.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.2%，同比下降3.7%，同比降幅較上周擴(kuò)大了1.1個(gè)百分點(diǎn)，一、二、三線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-7.0%、-4.6%、11.4%，同比增速分別為98.4%、2.5%、25.5%，其中一、二線城市同比增速較上周減少了15.8、4.6個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比增速較上周增加了40.3個(gè)百分點(diǎn)。15城二手房成交面積為192.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.7%，同比上升55.0%，同比增速較上周下降了5.1個(gè)百分點(diǎn)，一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-4.1%、2.2%、-0.4%，同比增速分別為55.0%、65.5%、60.8%，其中一、二線城市同比增速較上周分別增加了15.0、1.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比增速較上周減少24.4個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積同環(huán)比均下降；去化周期環(huán)比上升，同比下降。14城新房庫(kù)存面積為1.01億平方米，環(huán)比下降0.3%，同比下降2.9%，去化周期為12.6個(gè)月，環(huán)比上升0.2個(gè)月，同比下降6.0個(gè)月。一、二、三線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為-0.9%、0.1%、0.0%，同比增速分別為2.5%、-12.9%、-12.6%；去化周期分別為9.9、11.5、11.6個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)為0.0、0.3、0.0個(gè)月，同比變動(dòng)為-9.2、-3.9、-2.1個(gè)月。
土地市場(chǎng)同比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率同比提升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為3410萬(wàn)平方米，環(huán)比上升21.4%，同比上升18.5%；成交土地總價(jià)為480億元，環(huán)比下降9.1%，同比上升95.8%；樓面均價(jià)為1408元/平方米，環(huán)比下降25.1%，同比上升65.3%；溢價(jià)率為3.38%，環(huán)比下降2.89個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.72個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，同比下降。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為134.5億元，同比下降19.2%，環(huán)比上升934.7%，凈融資額為50.0億元。其中國(guó)企國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為134.5億元，同比下降11.2%，環(huán)比上升934.7%；總償還量為10.1億元，同比下降73.5%，環(huán)比下降69.4%；凈融資額為124.4億元。民企國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為0.0億元；總償還量為74.5億元，同比上升43.8%，環(huán)比上升283.4%；凈融資額為-74.5億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-3.5%，較上周上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；相對(duì)滬深300收益為-1.1%，較上周上升3.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊PE為13.92X，較上周下降0.50X。北上資金對(duì)電子、石油石化、公用事業(yè)加倉(cāng)金額較大，分別為14.25、6.16、6.02億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.07%（上周為-0.08%），凈賣出10.22億元（上周凈賣出10.54億元）。
投資建議
本周新房、二手房成交環(huán)比持續(xù)為負(fù)，新房成交同比降幅擴(kuò)大，二手房成交同比增速下降。伴隨著前期積壓的購(gòu)房需求釋放完成，4月以來(lái)主要城市的新房、二手房市場(chǎng)活躍度下滑，購(gòu)房者置業(yè)情緒下降。建議關(guān)注6月半年度節(jié)點(diǎn)新房銷售是否有回暖跡象。
本周上海鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款。深圳住建局發(fā)布保租房籌集管理新規(guī)：通過(guò)租賃或者合作經(jīng)營(yíng)收儲(chǔ)房源，屬于城中村房屋的，房源收儲(chǔ)合同或者委托運(yùn)營(yíng)合同期限原則上不少于十年。我們認(rèn)為10年的收儲(chǔ)或委托運(yùn)營(yíng)合同期限，意味著或有更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)攤薄收儲(chǔ)改造成本，用更長(zhǎng)的時(shí)間換取長(zhǎng)線收益，有利于做好城中村房源收儲(chǔ)、改造、納保等工作。
當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是基本面兌現(xiàn)預(yù)期落空、疊加政策空窗期，板塊缺乏明顯催化劑，因此建議關(guān)注alpha機(jī)會(huì)。我們建議關(guān)注內(nèi)生增長(zhǎng)快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司；REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方；以及在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。我們建議關(guān)注以下兩條主線：1）主流的央國(guó)企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長(zhǎng)，行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇后帶來(lái)β行情：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）主題性投資機(jī)會(huì)，包括REITs相關(guān)：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)；房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的：貝殼、我愛(ài)我家。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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