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報(bào)告摘要
　　2023年5月份銷售維持穩(wěn)健，銷售金額錄得7.1%的同比增長(zhǎng)。近日，萬(wàn)科企業(yè)（“萬(wàn)科H”或“公司”）公布了其2023年5月份銷售數(shù)據(jù)?？紤]到我們追蹤的50家領(lǐng)先房企5月份的總合約銷售金額同比下跌3.5%以及環(huán)比下跌12.8%，我們相信萬(wàn)科H保持了穩(wěn)健的銷售勢(shì)頭，尤其是在需求端總體較為疲軟的情況下。如果看一下累計(jì)銷售金額，萬(wàn)科H則錄得了與去年總體相對(duì)持平的銷售額（今年1-5月份同比下跌0.2%），從今年初1月份的同比下跌19.6%中穩(wěn)步提升。在全國(guó)開(kāi)發(fā)商全口徑銷售金額的排名中，今年1至5月份萬(wàn)科H保持了第二位的排名，僅落后保利發(fā)展（600048 SH）。
　　土地獲取繼續(xù)加速。繼今年4月份在高線城市獲取一些優(yōu)質(zhì)地塊后，萬(wàn)科H在5月份繼續(xù)保持了加速土地獲取的勢(shì)頭。根據(jù)公司披露，在2023年5月，萬(wàn)科H總的權(quán)益土地費(fèi)用是人民幣85億元，獲取了在上海、昆山、東莞、西安以及成都的5塊土地。在這5塊土地中，上海未來(lái)城市項(xiàng)目的權(quán)益土地費(fèi)用最高，為人民幣32億元。從今年4月底以來(lái)，萬(wàn)科H總共在上海獲取了3個(gè)地塊，總的權(quán)益土地金額達(dá)到人民幣108億元。我們看到了公司持續(xù)提升土地儲(chǔ)備質(zhì)量的努力（更多的土地聚焦在核心城市核心區(qū)域）。因此，我們也預(yù)計(jì)未來(lái)公司將有更高的銷售單價(jià)，以支撐其毛利率表現(xiàn)。
　　融資渠道暢通；支撐其繼續(xù)領(lǐng)先的市場(chǎng)份額。2023年5月12日，公司完成了人民幣20億元的公司債發(fā)行，票面利率3.10%（2023年第二期）。2023年5月19日，公司的A股定增計(jì)劃，總計(jì)籌集資金人民幣150億元，在深圳交易所已經(jīng)獲得受理。另外，在2023年5月29日，公司提請(qǐng)股董事會(huì)授予公司發(fā)行A股及H股的一般性授權(quán)，發(fā)行不超過(guò)20%的A股和H股新增股份。我們相信，萬(wàn)科H暢通的融資渠道，將有助于其在下半年繼續(xù)在市場(chǎng)上獲得優(yōu)質(zhì)地塊，并支撐其維持領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。
　　我們維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)20.50港元。我們預(yù)計(jì)萬(wàn)科H將持續(xù)提升土儲(chǔ)質(zhì)量，并在未來(lái)幾年里從其經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)價(jià)值釋放中獲益。我們維持萬(wàn)科H 2023-2025年的每股盈利預(yù)測(cè)，分別為人民幣1.768元、人民幣1.781元和人民幣1.809元。我們維持公司“買入”的評(píng)級(jí)以及20.50港元的目標(biāo)價(jià)。目標(biāo)價(jià)相對(duì)我們的2023年每股資產(chǎn)凈值預(yù)測(cè)有20%的折讓，同時(shí)對(duì)應(yīng)10.2倍2023年核心市盈率以及0.8倍2023年市凈率。