>> 海通證券-城建發(fā)展(600266)立足北京三業(yè)發(fā)展，運籌帷幄蓄勢待發(fā)-230607
| 上傳日期： |
2023/6/7 |
大小： |
2992KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
海通證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大市（首次） |
作者： |
涂力磊 |
| 下載權限： |
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國資背景，綜合資源豐富。作為國企上市公司，公司擁有良好的公眾形象和社會影響力，依托集團完整產業(yè)鏈和雄厚資源優(yōu)勢，在政府資源、人才隊伍、融資成本、抗風險能力以及發(fā)展韌勁等方面優(yōu)勢明顯。城建發(fā)展是北京城建集團旗下房地產類業(yè)務和資產整合的唯一上市平臺和資本運作平臺。在城建集團對公司擁有控制權期間，集團已經明確表示將持續(xù)在房地產業(yè)務方面優(yōu)先支持上市公司，協助其做大做強主營業(yè)務。
調整期京內土儲積極補充，奠定恢復期企業(yè)銷售快速增長。2022年，公司立足北京，以底價或接近底價獲得優(yōu)質地塊，北京市土地購置按照金額測算市占率在5%上下。我們認為，公司2022年在北京拿地強度優(yōu)勢明顯，以上戰(zhàn)略優(yōu)勢有望推動公司在本輪競爭中脫穎而出。中指數據披露，2023年1-4月，公司累計總口徑銷售金額為175.0億元，同比增長141.71%，實現2022年公司銷售金額的56.27%。
股權投資有望企穩(wěn)止損。2022年造成公司業(yè)績下滑的重要原因是非房地產業(yè)務利潤大幅度下降，包括：1）公司所持國信證券、錦州銀行等金融資產股價下跌導致公司公允價值變動損益-7.58億元，2）公司參股子公司中科招商所持南微醫(yī)學等金融資產股價下跌導致投資收益-7.67億元?？紤]市場逐漸趨好，我們認為2023年公司被非主營業(yè)務負面影響波及的概率降低。
存在集團資產整合預期。上市公司與大股東旗下開發(fā)公司和住總集團存在同業(yè)競爭問題。公司一直采取托管方式對開發(fā)公司進行管理。城建集團也就此做出承諾，待開發(fā)公司滿足注入條件后盡快解決同業(yè)競爭問題，承諾期限為2018年10月22日至2023年10月21日。此外截至2022年底公司正在協商住總集團托管相關事宜。
一級開發(fā)和棚改發(fā)展迅速，助力資金回籠。2022年，隨著棚改項目陸續(xù)入市、銷售，公司資本結構更加優(yōu)化。公司收購興瑞公司100%股權，將享有望壇棚改項目全部開發(fā)收益。截至2022年底，公司共持有11個土地一級開發(fā)項目，包括8個尚未開發(fā)項目以及3個已開發(fā)項目。公司總一級土地規(guī)劃計容建面470.93萬平，其中已開發(fā)一級項目已披露投資額為79.10億元。
投資建議：中特估值相關標的，“優(yōu)于大市”評級。我們預測公司2023年和2024年EPS分別為0.53元和0.63元，公司2023年和2024年每股凈資產分別為11.28元和11.83元?！爸刑毓乐怠北尘跋?，公司估值明顯低估。參考可比公司估值和RNAV，我們給予公司2023年0.7-0.8倍PB估值，對應合理價值區(qū)間為7.90-9.03元每股。給予公司“優(yōu)于大市”評級。風險提示：公司一級土地開發(fā)和棚改項目結轉速度不及預期。
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