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銷(xiāo)售：新房累計(jì)銷(xiāo)售面積跌幅略微擴(kuò)大，銷(xiāo)售額同比漲幅略微收窄。2023年1-5月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積46,440萬(wàn)平，同比-0.90%；1-4月同比-0.40%。1-5月商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額49,787萬(wàn)平，同比8.4%；1-4月同比8.80%。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)銷(xiāo)售復(fù)蘇的動(dòng)力主要來(lái)自于銷(xiāo)售均價(jià)較高的高能級(jí)地區(qū)，隨著高能級(jí)區(qū)域銷(xiāo)售增速的回落，新房銷(xiāo)售自然壓力增大。
　　開(kāi)發(fā)投資：新開(kāi)工持續(xù)下滑，竣工持續(xù)改善。2023年1-5月累計(jì)新開(kāi)工面積39,723萬(wàn)平，同比-23.06%；1-4月同比-21.44%。1-5月累計(jì)竣工27,826萬(wàn)平，同比19.60%；1-4月同比18.80%。1-5月累計(jì)開(kāi)發(fā)投資45,701億元，同比-7.20%；1-4月同比-6.20%。我們認(rèn)為，隨著“保交樓”的落地和前些年銷(xiāo)售的樓盤(pán)的進(jìn)入交房周期，竣工情況的改善有望持續(xù)。但土地市場(chǎng)的弱勢(shì)和銷(xiāo)售恢復(fù)程度的不確定性將會(huì)持續(xù)制約新開(kāi)工和投資的恢復(fù)速度。房企特別是民營(yíng)房企投資信心的恢復(fù)，也需要等到資金面和銷(xiāo)售預(yù)期出現(xiàn)更加實(shí)質(zhì)性的改善。
　　到位資金：國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金未見(jiàn)明顯改善。2023年1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)到位資金55,958億元，同比-6.6%；1-4月同比-6.4%。其中，1-5月國(guó)內(nèi)貸款同比-10.5%；1-4月同比-10.0%。1-5月自籌資金同比-21.6%；1-4月同比-19.40%。1-5月定金及預(yù)收款同比4.4%；1-4月同比4.0%。1-5月個(gè)人按揭貸款同比6.5%；1-4月同比2.5%。我們認(rèn)為，隨著供給端政策的不斷落地，優(yōu)質(zhì)房企特別是優(yōu)質(zhì)的央國(guó)企已經(jīng)獲得了較大的力度的信貸支持。大量的民企主要精力都投入了“保交樓”和存量樓盤(pán)的銷(xiāo)售回款，既缺乏再投資的信心，也缺乏再投資的能力；特別是大量債務(wù)違約的民企，很難獲得實(shí)質(zhì)性的信貸支持。在新開(kāi)工持續(xù)下滑，土地市場(chǎng)疲軟和市場(chǎng)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)分化的情況下，國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金的需求自然也會(huì)有所下滑。
　　投資建議：防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷(xiāo)售市場(chǎng)正走向觸底回升，但銷(xiāo)售的分化程度也在進(jìn)一步提升，銷(xiāo)售與拿地都在向高能級(jí)城市集中。我們推薦重點(diǎn)布局高能級(jí)城市，具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。