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2023年上半年行業(yè)復蘇呈現先抑后揚，銷售沖高后回落，投資仍舊低迷，市場對政策寬松預期進一步強烈，核心一二線城市仍有釋放空間，政策催化下板塊仍具備配置價值。
　　行業(yè)：基本面弱復蘇，政策有望再釋放。銷售高開低走，2-3月的“小陽春”行情后，前期積累的剛需需求釋放完畢，市場復蘇動能衰退。6月百強房企銷售金額同比下降27.6%，累計銷售金額同比下降0.4%。二手房市場熱度較高，重點14城1-6月成交面積同比增長43%，部分新房延期交付促使購房者轉向二手房市場，同時新房供應相對不足也使二手房承接了部分需求。土地市場成交量下滑，上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為3.2億平方米，同比下降25%。城市“縮量提質”的供地策略下，市場熱度有所回升，上半年整體溢價率增至6.4%，同比上升了4.4pp，但隨著供地規(guī)模的增加，流拍率呈上升趨勢。政策方面，首二套主流房貸利率降至4.0%/4.91%，LPR下調打開下降空間，二季度調整力度和頻次趨緩，目前來看前期政策對銷售提振效果仍有限，有待政策進一步釋放，但預計政策仍將以穩(wěn)為主，城市局部調控仍是主基調，一線以及強二線城市有望放松交易限制，包括放寬非核心區(qū)域購房要求、下調二套房首付比例等。
　　企業(yè)：央國企市占率提升，強者恒強延續(xù)。上半年TOP10房企操盤金額門檻同比增長15.3%，TOP20增長4.7%，TOP30和TOP50分別降低15.8%和10.8%，頭部集中效應增強，越秀（+71%）、華發(fā)（+56%）、建發(fā)（+54%）、中交（+52%）、華潤（+41%）、招商（+40%）等累計表現較好。截至6月末百強房企新增土儲貨值14120億元，同比下滑12%。新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國企拿地金額占比60%，城投平臺以及民企拿地金額占比分別為18%和22%，民企數量增多、城投數量減少。新增貨值超過百億的房企為32家，同比減少8家，華潤、濱江和萬科位列前三。
　　行業(yè)復蘇動能較弱，寬松政策有望持續(xù)釋放，看好經營穩(wěn)健的優(yōu)質房企。個股推薦：1）房企：華發(fā)股份、城建發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團；2）物企：華潤萬象生活、中海物業(yè)。
　　風險提示：銷售恢復不及預期、政策寬松不及預期、行業(yè)流動性風險等。