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今年上半年百強(qiáng)房企合約銷售增速轉(zhuǎn)負(fù)。2023年6月30日，克而瑞披露了2023年上半年房企的銷售業(yè)績。雖然2023年6月銷售業(yè)績較2023年5月小幅回升（銷售額環(huán)比增長9.5%），但年初至今百強(qiáng)房企的合同銷售額進(jìn)一步走弱，2023年上半年錄得同比下降0.4%，由2023年1-5月8.2%的增長轉(zhuǎn)為負(fù)值?？紤]到6月份通常是房企推出更多新項(xiàng)目的旺季（為更好的上半年銷售業(yè)績），我們認(rèn)為在購房情緒低迷的情況下，房地產(chǎn)合約銷售將繼續(xù)保持疲軟趨勢。展望今年下半年，我們預(yù)計(jì)行業(yè)催化劑來自1）房貸利率下降，且仍有下行空間；以及2）更多購房刺激方案，不僅僅是放松限購政策。
　　市場新玩家正迅速擴(kuò)大市場份額。目前，我們認(rèn)為民企開發(fā)商正在加快撤退步伐，這使得國企開發(fā)商的競爭力更為凸顯。2023年上半年銷售排行榜前20的開發(fā)商中，有12家為國有企業(yè)背景，占合約銷售總額的71.0%。2023年上半年銷售排行榜前50名的開發(fā)商中，國企占26家，占合約銷售總額的65.2%。我們認(rèn)為，隨著民企開發(fā)商逐漸撤退，市場新玩家將迅速獲得市場份額。但這并不意味著這些新玩家的市場規(guī)模會大幅度的擴(kuò)張。我們認(rèn)為，資金安全和盈利能力是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的兩個(gè)關(guān)鍵。
　　我們預(yù)計(jì)需求端將出現(xiàn)全方位的政策刺激。2023年6月，5年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至4.20%，這是自去年8月以來的首次下調(diào)。事實(shí)上，在中央“因城施策”的指導(dǎo)下，大部分城市在今年上半年均采取寬松政策。然而，我們認(rèn)為支持政策的力度尚未恢復(fù)到2014-2016年期間的水平，當(dāng)時(shí)政府采取了更多的支持性措施刺激去庫存。2023年6月25日，揚(yáng)州宣布取消各區(qū)限購、限售政策?？紤]到依然偏弱的銷售表現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)今年下半年部分核心高線城市有可能取消限購和限售。
　　我們建議投資者在選股上保持謹(jǐn)慎。優(yōu)質(zhì)房企中，我們推薦招商蛇口（001979 SZ）、保利發(fā)展（600048 SH）和萬科企業(yè)（02202 HK）。同時(shí)，我們也推薦園區(qū)公司中新集團(tuán)（601512 SH），其在利好產(chǎn)業(yè)政策下具備更好的增長前景。另外，我們也推薦綠城管理（09979 HK），其將受益于地方國企及金融機(jī)構(gòu)等新增客戶需求。
　　風(fēng)險(xiǎn)：1）重新放開前融，行業(yè)杠桿上行；以及2）購房需求下行