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核心要點(diǎn)：
　　6月新房銷售同比轉(zhuǎn)負(fù)，二三線城市回落明顯
　　30個(gè)大中城市6月商品房成交面積同比-33%、環(huán)比-6%，同比連續(xù)4個(gè)月上漲后首次轉(zhuǎn)負(fù)，成交面積絕對(duì)值處于18年以來的同期最低水平。分城市看，一線、二線和三線城市6月商品房成交面積同比分別為-21%（前值+86%）、-40%（前值+19%）和-25%（前值+0.2%）。其中，一線城市在去年高基數(shù)影響下同比回落明顯，但環(huán)比仍小幅增長6%。從近5年成交絕對(duì)值看，一線城市6月成交略低于19年和20年同期，但高于18年，需求仍具韌性。相比之下，二、三線城市6月同環(huán)比均轉(zhuǎn)負(fù)，且成交面積絕對(duì)值處于18年以來的最低水平。累計(jì)來看，1-6月30個(gè)大中城市銷售面積同比+2.2%，一線、二線和三線城市同比分別為+20%、-6%和+7%，市場分化加劇。
　　6月新房供應(yīng)環(huán)比增加，但處于近5年較低水平
　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的30個(gè)重點(diǎn)城市6月新增供應(yīng)環(huán)比+34%，主要受年中業(yè)績沖刺壓力，房企推貨量增加，不過同比仍然下降25%，處于19年以來的同期最低水平。從去化率看，克而瑞監(jiān)測的31個(gè)重點(diǎn)城市6月平均開盤去化率為46%，較5月上漲3pct，主要由部分城市的熱點(diǎn)樓盤入市拉動(dòng)，整體市場并未回暖。目前市場熱度較高的城市仍然是北京、上海、成都、杭州，在6月供應(yīng)增加的情況下仍保持著較高的去化率。
　　6月百強(qiáng)房企銷售金額同比轉(zhuǎn)負(fù)，頭部房企在銷售和投資端韌性較強(qiáng)
　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，6月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5267億元（環(huán)比+8.5%、同比-28%），同比轉(zhuǎn)負(fù)。累計(jì)來看，1-6月百強(qiáng)房企銷售操盤金額同比+0.2%，較上月明顯回落。從競爭格局看，1-6月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比+15%，TOP20門檻同比+5%，而TOP30房企的門檻同比為-16%，TOP100房企銷售操盤金額同比+2%，頭部房企表現(xiàn)依舊亮眼。
　　1-6月TOP10房企新增貨值占TOP100房企的67%，較上月環(huán)比提升5pct、同比提升18pct；TOP11-20房企新增貨值占比為14%，同比下降5pct；后50強(qiáng)房企新增貨值占6%，同比下降11pct。從拿地金額看，1-6月央國企新增拿地金額占百強(qiáng)房企比重達(dá)到60%，城投平臺(tái)、民企拿地金額占比分別為18%、22%。與去年同期相比，央國企占比下降3pct，民企占比增長2pct。
　　投資建議
　　6月重點(diǎn)城市新房銷售同比轉(zhuǎn)負(fù)，一方面受去年高基數(shù)影響，另一方面供應(yīng)量仍較少，而且居民購房意愿恢復(fù)較慢。預(yù)計(jì)下半年開始基數(shù)影響將減弱，城市分化格局仍將延續(xù)。頭部房企在銷售和投資端表現(xiàn)優(yōu)異，市場弱復(fù)蘇背景下優(yōu)勢凸顯，因此建議關(guān)注拿地投資能力強(qiáng)、土儲(chǔ)布局合理、融資能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)支持政策力度不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入和信心恢復(fù)較慢；市場銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。